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Meilleurs programmes neufs en loi Jeanbrun à Bordeaux : le top 10 2026

47 résidences neuves éligibles dans Bordeaux Métropole comparées et notées sur 100 avec la même grille publique que notre classement national.

Mis à jour le · Prix et disponibilités relevés à cette date

L'essentiel : quels programmes neufs choisir en loi Jeanbrun à Bordeaux ?

Nous avons analysé 47 programmes immobiliers neufs actuellement commercialisés dans Bordeaux Métropole et présentés comme éligibles au dispositif Jeanbrun par leur promoteur ou leur commercialisateur, dans 17 communes. Chaque résidence est notée sur 100 selon la grille de notre classement national : écart entre le loyer de marché et le plafond Jeanbrun, tension locative, transports, prix au m², énergie, date de livraison et transparence des informations.

Le podium à Bordeaux au 27 octobre 2026 : 1. Hedera à Mérignac, commercialisé par Sogeprom (88/100), 2. Andamio à Bordeaux, commercialisé par Kaufman & Broad (86/100), 3. Brezza à Bordeaux, commercialisé par Valority (84/100). Pour 9 des 10 programmes retenus, le plafond de loyer Jeanbrun se situe au-dessus du loyer médian du marché local, ce qui limite le manque à gagner par rapport à une location libre.

Le classement des 10 meilleurs programmes Jeanbrun à Bordeaux

Cliquez sur le nom d'un programme pour consulter sa fiche détaillée, ses points forts et ses points de vigilance.

Top 10 des programmes neufs éligibles à la loi Jeanbrun dans Bordeaux Métropole, classement au 27 octobre 2026 : 47 programmes notés sur 100
Rang Programme Commune Zone Promoteur Commercialisé par Prix au m² Note /100
1 Hedera Mérignac A Sogeprom Sogeprom 4 540 €/m² 88/100
2 Andamio Bordeaux – Bordeaux Lac A Kaufman & Broad Kaufman & Broad 4 119 €/m² 86/100
3 Brezza Bordeaux – Brazza A Cardinal Promotion Valority 3 737 €/m² 84/100
4 Résidence Le Coty Ambarès-et-Lagrave B1 Les Nouveaux Constructeurs Les Nouveaux Constructeurs ≈ 4 190 €/m² 83/100
5 Brazz'Île Bordeaux – Brazza A Eiffage Immobilier Eiffage Immobilier 4 755 €/m² 83/100
6 Villa Novéa Blanquefort B1 Promogim Promogim ≈ 4 500 €/m² 82/100
7 Luméa Mérignac A Lamotte Lamotte 5 169 €/m² 81/100
8 Écrin vert Blanquefort B1 Kaufman & Broad Kaufman & Broad ≈ 4 100 €/m² 80/100
9 Hameau Lamartine Ambarès-et-Lagrave B1 Les Nouveaux Constructeurs Les Nouveaux Constructeurs ≈ 3 837 €/m² 79/100
10 Castélie Bassens B1 Edouard Denis (groupe Nexity) Maslow 4 231 €/m² 78/100

Prix au m² calculés sur un lot précis, avec TVA à 20 % (taux applicable à un investisseur en loi Jeanbrun). Données téléchargeables : CSV · JSON.

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Le meilleur programme Jeanbrun à Bordeaux par secteur et par profil

Le meilleur programme étudié dans chaque secteur

Pour chaque commune ou arrondissement, le programme le mieux noté parmi les 47 étudiés, qu'il figure ou non dans le top 10.

Meilleur programme neuf en loi Jeanbrun par secteur dans Bordeaux Métropole, au 27 octobre 2026
Secteur Meilleur programme étudié Commercialisé par Note /100 Rang Programmes étudiés
Mérignac Hedera Sogeprom 88/100 N° 1 du top 10 3
Bordeaux – Bordeaux Lac Andamio Kaufman & Broad 86/100 N° 2 du top 10 1
Bordeaux – Brazza Brezza Valority 84/100 N° 3 du top 10 3
Ambarès-et-Lagrave Résidence Le Coty Les Nouveaux Constructeurs 83/100 N° 4 du top 10 2
Blanquefort Villa Novéa Promogim 82/100 N° 6 du top 10 2
Mérignac – Arlac Lucci Belin Promotion 79/100 Hors top 10 1
Bordeaux – Armagnac Next Step Eiffage Immobilier 79/100 Hors top 10 1
Bordeaux – La Benauge Horizon Benauge Eiffage Immobilier 79/100 Hors top 10 1
Bassens Castélie Maslow 78/100 N° 10 du top 10 1
Mérignac – centre Arty Eiffage Immobilier 78/100 Hors top 10 1
Carbon-Blanc Domaine Lafontaine Les Nouveaux Constructeurs 77/100 Hors top 10 4
Bordeaux – Ginko (Bordeaux Lac) 30e Avenue Bouygues Immobilier 77/100 Hors top 10 1
Bordeaux – Quai Neuf Quai Neuf – Alba Bouygues Immobilier 77/100 Hors top 10 1
Saint-Vincent-de-Paul Le Flore Icade 76/100 Hors top 10 1
Villenave-d'Ornon – Pont de la Maye Le Clos des Sens Les Nouveaux Constructeurs 76/100 Hors top 10 1
Talence Harmonia Nexity 76/100 Hors top 10 1
Bordeaux – Armagnac-Belcier Green Way Groupe Launay 75/100 Hors top 10 1
Bègles – Terres Neuves Les Jardins de Capelle BNP Paribas Real Estate 74/100 Hors top 10 1
Bègles Duo Terra Pichet 73/100 Hors top 10 2
Eysines – Cantinolle Les Sources de Cantinolle Bouygues Immobilier 73/100 Hors top 10 1
Mérignac – Capeyron Les Allées de Capeyron Bouygues Immobilier 72/100 Hors top 10 1
Bordeaux – Chartrons L'Écrin des Chartrons Marignan 72/100 Hors top 10 1
Pessac Les Jardins Étoilés LP Promotion 71/100 Hors top 10 2
Le Taillan-Médoc Héritage Groupe Launay 71/100 Hors top 10 2
Cenon – Palmer Les Terrasses de Palmer Nexity 71/100 Hors top 10 1
Villenave-d'Ornon – Geneste Boscaïa – Domaine de Geneste Quartus 71/100 Hors top 10 1
Villenave-d'Ornon Les Jardins Saint-Yves Les Nouveaux Constructeurs 70/100 Hors top 10 1
Bordeaux – La Bastide BordoTempo (Le Belvédère) Nexity 69/100 Hors top 10 1
Parempuyre Clos Jala Pichet 66/100 Hors top 10 1
Lormont Passage Lissandre LP Promotion 66/100 Hors top 10 2
Bruges Les Jardins de Maumey Les Nouveaux Constructeurs 65/100 Hors top 10 2
Cenon Les Allées Pelletan Pichet 64/100 Hors top 10 1
Bordeaux – Parc Bordelais Belora Kaufman & Broad 62/100 Hors top 10 1

Le meilleur programme du top 10 selon votre priorité

Programmes du top 10 Jeanbrun dans Bordeaux Métropole les mieux placés par profil d'investisseur, au 27 octobre 2026
Votre priorité Programme Commune Commercialisé par Valeur
Le mieux noté Hedera Mérignac Sogeprom 88/100
Le prix au m² le plus bas Brezza Bordeaux – Brazza Valority 3 737 €/m²
Le plus petit budget Résidence Le Coty Ambarès-et-Lagrave Les Nouveaux Constructeurs 163 000 € (T2)
Le rendement brut estimé le plus élevé Brezza Bordeaux – Brazza Valority 4,5 %
La livraison la plus proche Brezza Bordeaux – Brazza Valority Livré
La meilleure performance énergétique Castélie Bassens Maslow 8/10 sur le critère énergie
Le métro, le tram ou la gare le plus proche Villa Novéa Blanquefort Promogim gare à 200 m
Le meilleur hors Bordeaux Hedera Mérignac Sogeprom 88/100

Pour une analyse du marché local (zone, plafonds, loyers et quartiers), consultez notre guide Investir en loi Jeanbrun à Bordeaux.

Comparatif chiffré : loyer, rendement et amortissement de chaque programme

Pour chaque programme, nous avons calculé sur le lot relevé le loyer maximal autorisé en loi Jeanbrun, le loyer réaliste compte tenu du marché local, le rendement brut qui en découle et l'amortissement annuel déductible.

Indicateurs calculés par programme du top 10 Jeanbrun dans Bordeaux Métropole (loyer intermédiaire, lot relevé le 27 octobre 2026)
Rang Programme Commune Lot relevé Prix du lot Loyer max. Jeanbrun Loyer estimé Rendement brut estimé Amortissement annuel Livraison Statut
1 Hedera Mérignac T3, 66,08 m² 300 000 € 955 €/mois 919 €/mois 3,7 % 8 000 €/an* T4 2027 En commercialisation
2 Andamio Bordeaux – Bordeaux Lac T3, 65,30 m² 269 000 € 947 €/mois 882 €/mois 3,9 % 7 532 €/an T4 2026 Livraison imminente
3 Brezza Bordeaux – Brazza T3, 74,26 m² 277 500 € 1 039 €/mois 1 032 €/mois 4,5 % 7 770 €/an Livré Livré, lots encore proposés
4 Résidence Le Coty Ambarès-et-Lagrave T2, 38,90 m² ≈ 163 000 € 546 €/mois 510 €/mois 3,8 % 4 564 €/an T1 2027 Travaux en cours
5 Brazz'Île Bordeaux – Brazza T2, 51,29 m² 243 900 € 804 €/mois 713 €/mois 3,5 % 6 829 €/an T4 2026 Livraison imminente
6 Villa Novéa Blanquefort T2, 42,00 m² ≈ 189 000 € 571 €/mois 550 €/mois 3,5 % 5 292 €/an T4 2027 Travaux en cours
7 Luméa Mérignac T5, 147,80 m² 764 000 € 1 793 €/mois 1 793 €/mois 2,8 % 8 000 €/an* T1 2027 Livraison imminente
8 Écrin vert Blanquefort T2, 40,00 m² ≈ 164 000 € 555 €/mois 524 €/mois 3,8 % 4 592 €/an T3 2029 Avant-première
9 Hameau Lamartine Ambarès-et-Lagrave T2, 43,00 m² ≈ 165 000 € 579 €/mois 563 €/mois 4,1 % 4 620 €/an T4 2027 Avant-première
10 Castélie Bassens T2, 39,00 m² 165 000 € 546 €/mois 511 €/mois 3,7 % 4 620 €/an T3 2028 En commercialisation

Hypothèses de calcul : loyer maximal = plafond intermédiaire 2026 de la zone × coefficient de surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2) × surface du lot, en assimilant surface habitable et surface utile. Loyer estimé = le plus bas des deux montants entre ce plafond et le loyer médian de marché (observatoire local des loyers, T2 récemment loués, zone du programme) appliqué à la surface du lot. Rendement brut = loyer estimé × 12 / prix du lot, avant charges, taxe foncière, vacance et frais d'acquisition. Amortissement = 80 % du prix du lot × 3,5 %, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer (* montant plafonné). Ces estimations ne remplacent pas une simulation personnalisée.

Notre méthode de notation sur 100 points

Les 47 programmes ont été identifiés sur les sites des promoteurs et des commercialisateurs qui les présentent explicitement comme éligibles au dispositif Jeanbrun dans Bordeaux Métropole. Nous avons exclu les pages obsolètes (date de livraison dépassée), les programmes dont le statut était contradictoire et les résidences services vendues en location meublée. Chaque programme est ensuite noté avec la grille de notre classement national, sans aucune adaptation.

Grille de notation des programmes neufs en loi Jeanbrun (100 points)
Critère Points Comment il est mesuré Source
Loyer de marché / plafond Jeanbrun 25 Écart entre le plafond intermédiaire 2026 d'un T2 de 42 m² et le loyer médian hors charges des T2 loués depuis moins d'un an. 25 pts si le plafond dépasse le marché de plus de 10 %, 20 pts entre 0 et 10 %, 12 pts entre −10 et 0 %, 8 pts en dessous de −10 %. Sans observatoire : 14 ou 8 pts selon la carte des loyers. Observatoires locaux des loyers 2024-2025, carte des loyers 2025, BOFiP
Tension locative 15 Commune classée en zone tendue (8 pts) et taux de vacance des logements : moins de 6 % (7 pts), 6 à 8 % (5 pts), 8 à 10 % (3 pts), plus de 10 % (1 pt). Zonage TLV (décret du 22/12/2025), INSEE RP 2022
Transports et emplacement 20 Métro, tram, RER ou gare à moins de 500 m (12 pts), à moins de 1 km (9 pts), bus seulement (6 pts), voiture (2 pts). Plus le bassin : ville-centre ou première couronne de métropole (8 pts), agglomération moyenne ou seconde couronne (6 pts), périurbain (4 pts). Pages programmes, OpenStreetMap
Prix au m² / neuf local 15 Prix au m² du lot relevé (TVA 20 %) rapporté au prix moyen du neuf dans le département : jusqu'à 0,90 (15 pts), 1,00 (12 pts), 1,10 (9 pts), 1,25 (6 pts), au-delà (3 pts). SDES, enquête ECLN, 2e trimestre 2026
Énergie 10 RE2020 confirmée (4 pts, 2 si source tierce), DPE A (4 pts), B (3 pts) ou A à C (2 pts), label NF Habitat HQE, BBC ou BiodiverCity (2 pts). Pages programmes
Livraison 10 Livraison en 2027 (10 pts), au 1er semestre 2028 (8 pts), au 2d semestre 2028 (6 pts), au 1er semestre 2029 (4 pts), plus tard ou date non publiée (2 pts). Une livraison proche réduit le risque de chantier et avance le début de l'amortissement. Pages programmes
Transparence 5 Promoteur nommé, adresse, prix et surface par lot, DPE publiés ; un point retiré par incohérence entre sources. Pages programmes

Livraison : la grille nationale ne comptait aucun programme livré après 2028. Pour les programmes livrés en 2029, l'échelle est prolongée au même pas : 4 points au 1er semestre 2029, 2 points au-delà.

Règles de sélection du top 10 : au maximum deux programmes par promoteur, copromotions comprises, afin de diversifier le classement. Le classement retient le programme le mieux noté de chacune des enseignes Valority et Maslow, qui appartiennent au même groupe ; contrairement au classement national, il n'en limite pas le nombre : les autres programmes de ces enseignes figurent dans le top 10 s'ils le méritent par leur note. Un programme vendu par Maslow ou Valority est présenté avec cette enseigne et noté sur le lot qu'elle propose. En cas d'égalité, le programme le mieux noté sur le critère du prix passe devant, puis celui dont le prix au m² est le plus bas. Le rang affiché suit toujours la note.

Mesures locales : les distances aux transports sont mesurées à pied sur le réseau OpenStreetMap jusqu'à la station de métro, de tram ou la gare la plus proche ; le bassin compte 8 points pour Bordeaux et les communes limitrophes, 6 points pour les autres communes.

Les données de marché utilisées à Bordeaux

Le loyer de marché retenu pour chaque programme est celui de la zone de l'observatoire local des loyers où il se situe. La tension locative s'apprécie à l'échelle de la commune.

À Bordeaux, l'observatoire publie le loyer médian des T2 loués depuis moins d'un an pour l'ensemble de l'agglomération (14,0 €/m² en 2025), mais pas zone par zone. Pour chaque zone, nous partons du loyer médian de tous les T2 de la zone et lui appliquons l'écart constaté dans l'agglomération entre les T2 récemment loués et l'ensemble des T2 (14,0 contre 13,5 €/m², soit +3,7 %).

Loyer médian hors charges d'un T2 récemment loué par zone de l'observatoire local des loyers
Zone de l'observatoire Communes ou arrondissements Loyer médian HC
Zone 1Une partie de Bordeaux, du Bouscat et de Talence16,1 €/m²
Zone 2Une partie de Bordeaux, du Bouscat, de Mérignac, de Pessac et de Talence14,9 €/m²
Zone 3Bruges, Gradignan, Martignas-sur-Jalle, Saint-Aubin-de-Médoc, Saint-Médard-en-Jalles et une partie de Bordeaux, Bègles, Le Bouscat, Mérignac, Pessac et Talence13,9 €/m²
Zone 4Bouliac, Eysines, Floirac, Le Haillan, Villenave-d'Ornon et une partie de Bordeaux, Bègles, Cenon, Le Bouscat, Mérignac, Pessac et Talence13,5 €/m²
Zone 5Ambarès-et-Lagrave, Ambès, Artigues-près-Bordeaux, Bassens, Blanquefort, Carbon-Blanc, Le Taillan-Médoc, Lormont, Parempuyre, Saint-Louis-de-Montferrand, Saint-Vincent-de-Paul et une partie de Bègles, Cenon, Mérignac et Talence13,1 €/m²
Zonage et tension locative des communes des programmes étudiés
Commune Zone ABC Plafond intermédiaire 2026 Zone tendue Vacance des logements
BordeauxA14,64 €/m²Oui7,1 %
MérignacA14,64 €/m²Oui3,6 %
Carbon-BlancB111,80 €/m²Oui3,1 %
BèglesB111,80 €/m²Oui6,5 %
Villenave-d'OrnonB111,80 €/m²Oui3,6 %
Le Taillan-MédocB111,80 €/m²Oui3,3 %
CenonB111,80 €/m²Oui6,6 %
BlanquefortB111,80 €/m²Oui3,4 %
BrugesB111,80 €/m²Oui5,6 %
LormontB111,80 €/m²Oui4,9 %
Ambarès-et-LagraveB111,80 €/m²Oui4,8 %
PessacA14,64 €/m²Oui3,7 %
TalenceA14,64 €/m²Oui5,8 %
BassensB111,80 €/m²Oui5,0 %
EysinesB111,80 €/m²Oui4,9 %
Saint-Vincent-de-PaulB111,80 €/m²Oui8,1 %
ParempuyreB111,80 €/m²Oui3,8 %

Sources : Observatoire local des loyers de l'agglomération bordelaise, 2025 ; zonage ABC 2026 ; zones tendues ; INSEE, logement 2022 ; SDES, commercialisation des logements neufs ; réseau TBM (GTFS) ; gares SNCF.

Les 10 programmes Jeanbrun à Bordeaux en détail

Pour chaque programme : un résumé, les données relevées sur la page source, la note obtenue sur chaque critère, puis ses points forts et ses points de vigilance.

N° 1 du classement

Hedera : Mérignac

Sogeprom · 5 rue Germaine Tillion, Mérignac

88/100

Hedera, à Mérignac (33), commercialisé par Sogeprom, obtient 88/100 dans notre classement bordelais du 27 octobre 2026 : 4 540 €/m² pour le T3 relevé, tram F à 480 m, livraison prévue T4 2027 et rendement brut estimé de 3,7 %.

Zone ABC
A
Logements
4 appartements du T3 au T4 et une maison encore disponibles
Lot relevé
T3 de 66,08 m² à 300 000 € (TVA 20 %), lot C201, 2e étage, balcon de 9,5 m² ; plus aucun T2
Prix au m²
4 540 €/m² · neuf local : 4 555 €/m² (Gironde)
Loyer max. Jeanbrun du lot
955 €/mois HC · loyer estimé : 919 €/mois
Rendement brut estimé
3,7 % · amortissement : 8 000 €/an
Loyer de marché
13,9 €/m² HC (OLL agglomération bordelaise 2025, zone 3, estimation T2) · écart avec le plafond : +21 %
Tension locative
Zone tendue, vacance 3,6 %
Transports
Tram F (Mérignac Soleil) à 480 m à pied
Énergie
NF Habitat HQE et RT2012 (promoteur)
Livraison
4e trimestre 2027 · En commercialisation
  • Loyer de marché / plafond : 25/25
  • Tension locative : 15/15
  • Transports et emplacement : 20/20
  • Prix au m² / neuf local : 12/15
  • Énergie : 2/10
  • Livraison : 10/10
  • Transparence : 4/5

Points forts

  • Tram F (Mérignac Soleil) à moins de 500 m à pied, livraison fin 2027.
  • Plafond Jeanbrun nettement au-dessus du loyer de marché de la zone (+21 %) ; prix au m² au niveau de la moyenne du neuf girondin.

Points de vigilance

  • Plus aucun T2 : le lot relevé est un T3 de 66 m² à 300 000 €, sans parking indiqué.
  • Norme RT2012 et non RE2020 ; maisons classées parmi les appartements dans la grille du promoteur.

Source : page du programme chez Sogeprom, https://www.sogeprom.fr/residences/nouvelle-aquitaine/hedera/, consultée le 27 octobre 2026.

N° 2 du classement

Andamio : Bordeaux – Bordeaux Lac

Kaufman & Broad · Avenue Laroque, quartier Bordeaux Lac

86/100

Andamio, à Bordeaux (33), commercialisé par Kaufman & Broad, obtient 86/100 dans notre classement bordelais du 27 octobre 2026 : 4 119 €/m² pour le T3 relevé, tram C et E à 400 m, livraison prévue T4 2026 et rendement brut estimé de 3,9 %.

Zone ABC
A
Logements
118 logements du 3 au 4 pièces
Lot relevé
T3 de 65,30 m² à 269 000 € (TVA 20 %), lot C101, 1er étage, deux balcons, parking ; aucun T2 dans le programme
Prix au m²
4 119 €/m² · neuf local : 4 555 €/m² (Gironde)
Loyer max. Jeanbrun du lot
947 €/mois HC · loyer estimé : 882 €/mois
Rendement brut estimé
3,9 % · amortissement : 7 532 €/an
Loyer de marché
13,5 €/m² HC (OLL agglomération bordelaise 2025, zone 4, estimation T2) · écart avec le plafond : +25 %
Tension locative
Zone tendue, vacance 7,1 %
Transports
Tram C et E (Les Aubiers) à 400 m à pied
Énergie
DPE A ou B selon les logements (promoteur) ; RE2020 non citée
Livraison
4e trimestre 2026 · Livraison imminente
  • Loyer de marché / plafond : 25/25
  • Tension locative : 13/15
  • Transports et emplacement : 20/20
  • Prix au m² / neuf local : 12/15
  • Énergie : 3/10
  • Livraison : 10/10
  • Transparence : 3/5

Points forts

  • Livraison annoncée fin 2026 : mise en location rapide.
  • Tram C et E à 400 m à pied ; prix au m² 10 % sous la moyenne du neuf girondin.

Points de vigilance

  • Aucun T2 : 118 logements du 3 au 4 pièces ; le lot relevé est un T3 de 65 m².
  • Prix en TVA 20 % visible seulement dans le configurateur, l'en-tête affichant la TVA 5,5 % réservée à la résidence principale ; code postal incohérent.

Source : page du programme chez Kaufman & Broad, https://www.kaufmanbroad.fr/achat-immobilier-neuf/nouvelle-aquitaine/gironde/bordeaux/programme/98111, consultée le 27 octobre 2026.

N° 3 du classement

Brezza : Bordeaux – Brazza

Commercialisé par Valority · Promoteur : Cardinal Promotion · 147 quai de Brazza, quartier Brazza (rive droite)

84/100

Brezza, à Bordeaux (33), commercialisé par Valority et développé par Cardinal Promotion, obtient 84/100 dans notre classement bordelais du 27 octobre 2026 : 3 737 €/m² pour le T3 relevé, bus, gare à 1,2 km, résidence déjà livrée et rendement brut estimé de 4,5 %.

Zone ABC
A
Logements
Du studio au 5 pièces, duplex jusqu'à 158 m²
Lot relevé
T3 de 74,26 m² à 277 500 € (TVA 20 %), lot D602, prix « à partir de » de Valority, identique au lot proposé par Maslow
Prix au m²
3 737 €/m² · neuf local : 4 555 €/m² (Gironde)
Loyer max. Jeanbrun du lot
1 039 €/mois HC · loyer estimé : 1 032 €/mois
Rendement brut estimé
4,5 % · amortissement : 7 770 €/an
Loyer de marché
13,9 €/m² HC (OLL agglomération bordelaise 2025, zone 3, estimation T2) · écart avec le plafond : +21 %
Tension locative
Zone tendue, vacance 7,1 %
Transports
Bus ; gare de Cenon à 1,2 km à pied
Énergie
DPE A visé (Valority) ; RT2012 selon Maslow ; chauffage urbain
Livraison
Octobre 2025 (livré) · Livré, lots encore proposés
  • Loyer de marché / plafond : 25/25
  • Tension locative : 13/15
  • Transports et emplacement : 14/20
  • Prix au m² / neuf local : 15/15
  • Énergie : 4/10
  • Livraison : 10/10
  • Transparence : 3/5

Points forts

  • Résidence déjà livrée : pas de risque de chantier, location possible dès l'achat.
  • Prix au m² 18 % sous la moyenne du neuf girondin, DPE A visé et chauffage urbain.

Points de vigilance

  • Livrée en octobre 2025 : faire confirmer par Valority que le lot n'a jamais été occupé et reste éligible au Jeanbrun ; norme RT2012 selon Maslow.
  • Lot relevé : un T3 de 74 m² au prix « à partir de » ; tram à plus d'un kilomètre à pied ; promoteur nommé seulement par Maslow.

Source : page du programme chez Valority, https://www.valority.com/programmes-immobiliers/bordeaux/brezza/, consultée le 27 octobre 2026.

N° 4 du classement

Résidence Le Coty : Ambarès-et-Lagrave

Les Nouveaux Constructeurs · 27 rue du Président Coty, Ambarès-et-Lagrave

83/100

Résidence Le Coty, à Ambarès-et-Lagrave (33), commercialisé par Les Nouveaux Constructeurs, obtient 83/100 dans notre classement bordelais du 27 octobre 2026 : environ 4 190 €/m² pour le T2 relevé, gare à 470 m, livraison prévue T1 2027 et rendement brut estimé de 3,8 %.

Zone ABC
B1
Logements
14 logements disponibles, du studio au T4
Lot relevé
T2 de 38,90 m² à environ 163 000 € (TVA 20 %), prix « à partir de » d'un 2 pièces de 39 à 47 m², sans prix par lot
Prix au m²
≈ 4 190 €/m² · neuf local : 4 555 €/m² (Gironde)
Loyer max. Jeanbrun du lot
546 €/mois HC · loyer estimé : 510 €/mois
Rendement brut estimé
3,8 % · amortissement : 4 564 €/an
Loyer de marché
13,1 €/m² HC (OLL agglomération bordelaise 2025, zone 5, estimation T2) · écart avec le plafond : +4 %
Tension locative
Zone tendue, vacance 4,8 %
Transports
Gare de la Gorp à 470 m à pied
Énergie
RE2020 (promoteur) ; DPE non publié
Livraison
1er trimestre 2027 · Travaux en cours
  • Loyer de marché / plafond : 20/25
  • Tension locative : 15/15
  • Transports et emplacement : 18/20
  • Prix au m² / neuf local : 12/15
  • Énergie : 4/10
  • Livraison : 10/10
  • Transparence : 4/5

Points forts

  • Livraison début 2027, RE2020 annoncée.
  • Gare de La Gorp à moins de 500 m à pied (Bordeaux-Saint-Jean en 17 minutes selon le promoteur) ; vacance faible à Ambarès-et-Lagrave (4,8 %).

Points de vigilance

  • Pas de prix par lot : prix « à partir de » d'un T2 de 39 à 47 m², prix au m² estimé.
  • Zone B1 : le plafond Jeanbrun ne dépasse que de peu le loyer de marché.

Source : page du programme chez Les Nouveaux Constructeurs, https://www.lesnouveauxconstructeurs.fr/immobilier-neuf/gironde-33/ambares-et-lagrave/residence-le-coty/, consultée le 27 octobre 2026.

N° 5 du classement

Brazz'Île : Bordeaux – Brazza

Eiffage Immobilier · Rue Lajaunie, quartier Brazza (rive droite)

83/100

Brazz'Île, à Bordeaux (33), commercialisé par Eiffage Immobilier, obtient 83/100 dans notre classement bordelais du 27 octobre 2026 : 4 755 €/m² pour le T2 relevé, tram A et E à 500 m, livraison prévue T4 2026 et rendement brut estimé de 3,5 %.

Zone ABC
A
Logements
Du 2 au 4 pièces selon la description
Lot relevé
T2 de 51,29 m² à 243 900 € (TVA 20 %), lot C201, 2e étage, terrasse, parking compris
Prix au m²
4 755 €/m² · neuf local : 4 555 €/m² (Gironde)
Loyer max. Jeanbrun du lot
804 €/mois HC · loyer estimé : 713 €/mois
Rendement brut estimé
3,5 % · amortissement : 6 829 €/an
Loyer de marché
13,9 €/m² HC (OLL agglomération bordelaise 2025, zone 3, estimation T2) · écart avec le plafond : +21 %
Tension locative
Zone tendue, vacance 7,1 %
Transports
Tram A et E (Jean Jaurès) à 500 m à pied
Énergie
RE2020 (seuil 2025) et NF Habitat HQE (promoteur)
Livraison
4e trimestre 2026 · Livraison imminente
  • Loyer de marché / plafond : 25/25
  • Tension locative : 13/15
  • Transports et emplacement : 17/20
  • Prix au m² / neuf local : 9/15
  • Énergie : 6/10
  • Livraison : 10/10
  • Transparence : 3/5

Points forts

  • Livraison imminente (fin 2026), RE2020 et NF Habitat HQE.
  • Tram A et E à 500 m à pied, parking compris dans le prix.

Points de vigilance

  • Prix au m² au-dessus de la moyenne du neuf girondin.
  • Adresse sans numéro, typologies différentes entre l'en-tête et la description ; éligibilité Jeanbrun affichée au niveau du programme seulement.

Source : page du programme chez Eiffage Immobilier, https://www.eiffage-immobilier.fr/logement-neuf-bordeaux-brazzile, consultée le 27 octobre 2026.

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N° 6 du classement

Villa Novéa : Blanquefort

Promogim · 25 rue Jean Duvert, Blanquefort

82/100

Villa Novéa, à Blanquefort (33), commercialisé par Promogim, obtient 82/100 dans notre classement bordelais du 27 octobre 2026 : environ 4 500 €/m² pour le T2 relevé, gare à 200 m, livraison prévue T4 2027 et rendement brut estimé de 3,5 %.

Zone ABC
B1
Logements
Du 2 au 4 pièces
Lot relevé
T2 de 42,00 m² à environ 189 000 € (TVA 20 %), prix « à partir de » remise incluse d'un 2 pièces de 42 à 44 m², hors parking (dès 10 000 €)
Prix au m²
≈ 4 500 €/m² · neuf local : 4 555 €/m² (Gironde)
Loyer max. Jeanbrun du lot
571 €/mois HC · loyer estimé : 550 €/mois
Rendement brut estimé
3,5 % · amortissement : 5 292 €/an
Loyer de marché
13,1 €/m² HC (OLL agglomération bordelaise 2025, zone 5, estimation T2) · écart avec le plafond : +4 %
Tension locative
Zone tendue, vacance 3,4 %
Transports
Gare de Blanquefort à 200 m à pied
Énergie
Certification NF Habitat HQE en cours (promoteur)
Livraison
4e trimestre 2027 · Travaux en cours
  • Loyer de marché / plafond : 20/25
  • Tension locative : 15/15
  • Transports et emplacement : 20/20
  • Prix au m² / neuf local : 12/15
  • Énergie : 2/10
  • Livraison : 10/10
  • Transparence : 3/5

Points forts

  • Gare de Blanquefort à 200 m à pied ; vacance faible à Blanquefort (3,4 %).
  • Travaux en cours, livraison fin 2027.

Points de vigilance

  • Pas de prix par lot : prix « à partir de » remise incluse, parking en supplément.
  • Zone B1 : le plafond Jeanbrun ne dépasse que de peu le loyer de marché ; certification NF Habitat HQE seulement en cours.

Source : page du programme chez Promogim, https://www.promogim.fr/sud-ouest/33/blanquefort/villa-novea, consultée le 27 octobre 2026.

N° 7 du classement

Luméa : Mérignac

Lamotte · 238 avenue de la Marne, Mérignac

81/100

Luméa, à Mérignac (33), commercialisé par Lamotte, obtient 81/100 dans notre classement bordelais du 27 octobre 2026 : 5 169 €/m² pour le T5 relevé, tram A et F à 200 m, livraison prévue T1 2027 et rendement brut estimé de 2,8 %.

Zone ABC
A
Logements
Un seul lot restant
Lot relevé
T5 de 147,80 m² à 764 000 € (TVA 20 %), lot B601, 6e étage, terrasse, 2 parkings ; seul lot disponible
Prix au m²
5 169 €/m² · neuf local : 4 555 €/m² (Gironde)
Loyer max. Jeanbrun du lot
1 793 €/mois HC · loyer estimé : 1 793 €/mois
Rendement brut estimé
2,8 % · amortissement : 8 000 €/an
Loyer de marché
13,9 €/m² HC (OLL agglomération bordelaise 2025, zone 3, estimation T2) · écart avec le plafond : +21 %
Tension locative
Zone tendue, vacance 3,6 %
Transports
Tram A et F (Quatre Chemins) à 200 m à pied
Énergie
Aucune information énergétique publiée par le promoteur
Livraison
1er trimestre 2027 · Livraison imminente
  • Loyer de marché / plafond : 25/25
  • Tension locative : 15/15
  • Transports et emplacement : 20/20
  • Prix au m² / neuf local : 6/15
  • Énergie : 0/10
  • Livraison : 10/10
  • Transparence : 5/5

Points forts

  • Tram A et F à 200 m à pied, livraison début 2027.
  • Plafond Jeanbrun nettement au-dessus du loyer de marché de la zone (+21 %).

Points de vigilance

  • Un seul lot restant : un T5 de 148 m² à 764 000 €, peu adapté à un investissement Jeanbrun (amortissement plafonné à 8 000 € par an).
  • Aucune information énergétique publiée.

Source : page du programme chez Lamotte, https://www.lamotte.fr/annonces/achat/programme/merignac-33700/lumea-merignac/, consultée le 27 octobre 2026.

N° 8 du classement

Écrin vert : Blanquefort

Kaufman & Broad · 20 rue Jean Duvert, ancien site Berkem

80/100

Écrin vert, à Blanquefort (33), commercialisé par Kaufman & Broad, obtient 80/100 dans notre classement bordelais du 27 octobre 2026 : environ 4 100 €/m² pour le T2 relevé, gare à 320 m, livraison prévue T3 2029 et rendement brut estimé de 3,8 %.

Zone ABC
B1
Logements
4 bâtiments, du 2 au 4 pièces
Lot relevé
T2 de 40,00 m² à environ 164 000 € (TVA 20 %), lot présenté comme exemple (« virtuel »), rez-de-jardin, jardin et terrasse, parking
Prix au m²
≈ 4 100 €/m² · neuf local : 4 555 €/m² (Gironde)
Loyer max. Jeanbrun du lot
555 €/mois HC · loyer estimé : 524 €/mois
Rendement brut estimé
3,8 % · amortissement : 4 592 €/an
Loyer de marché
13,1 €/m² HC (OLL agglomération bordelaise 2025, zone 5, estimation T2) · écart avec le plafond : +4 %
Tension locative
Zone tendue, vacance 3,4 %
Transports
Gare de Blanquefort à 320 m à pied
Énergie
RE2020 et DPE B visé (promoteur)
Livraison
3e trimestre 2029 · Avant-première
  • Loyer de marché / plafond : 20/25
  • Tension locative : 15/15
  • Transports et emplacement : 20/20
  • Prix au m² / neuf local : 12/15
  • Énergie : 7/10
  • Livraison : 2/10
  • Transparence : 4/5

Points forts

  • Gare de Blanquefort à 320 m à pied ; RE2020 et DPE B visé.
  • Prix au m² 10 % sous la moyenne du neuf girondin.

Points de vigilance

  • Avant-première : livraison au 3e trimestre 2029 ; lots publiés à titre d'exemple seulement.
  • Zone B1 : le plafond Jeanbrun ne dépasse que de peu le loyer de marché.

Source : page du programme chez Kaufman & Broad, https://www.kaufmanbroad.fr/achat-immobilier-neuf/nouvelle-aquitaine/gironde/blanquefort/programme/54901, consultée le 27 octobre 2026.

N° 9 du classement

Hameau Lamartine : Ambarès-et-Lagrave

Les Nouveaux Constructeurs · Rue Lamartine, Ambarès-et-Lagrave

79/100

Hameau Lamartine, à Ambarès-et-Lagrave (33), commercialisé par Les Nouveaux Constructeurs, obtient 79/100 dans notre classement bordelais du 27 octobre 2026 : environ 3 837 €/m² pour le T2 relevé, bus, gare à 1,4 km, livraison prévue T4 2027 et rendement brut estimé de 4,1 %.

Zone ABC
B1
Logements
Appartements et une maison
Lot relevé
T2 de 43,00 m² à environ 165 000 € (TVA 20 %), prix « à partir de » d'un 2 pièces de 43 m², sans prix par lot
Prix au m²
≈ 3 837 €/m² · neuf local : 4 555 €/m² (Gironde)
Loyer max. Jeanbrun du lot
579 €/mois HC · loyer estimé : 563 €/mois
Rendement brut estimé
4,1 % · amortissement : 4 620 €/an
Loyer de marché
13,1 €/m² HC (OLL agglomération bordelaise 2025, zone 5, estimation T2) · écart avec le plafond : +4 %
Tension locative
Zone tendue, vacance 4,8 %
Transports
Bus ; gare de la Grave d'Ambarès à 1,4 km à pied
Énergie
RE2020 (promoteur) ; DPE non publié
Livraison
4e trimestre 2027 · Avant-première
  • Loyer de marché / plafond : 20/25
  • Tension locative : 15/15
  • Transports et emplacement : 12/20
  • Prix au m² / neuf local : 15/15
  • Énergie : 4/10
  • Livraison : 10/10
  • Transparence : 3/5

Points forts

  • Prix au m² 16 % sous la moyenne du neuf girondin, livraison fin 2027.
  • RE2020 annoncée ; vacance faible à Ambarès-et-Lagrave (4,8 %).

Points de vigilance

  • Avant-première (mise en vente en novembre) : pas de prix par lot, adresse sans numéro.
  • Gare à 1,4 km à pied, desserte surtout en bus.

Source : page du programme chez Les Nouveaux Constructeurs, https://www.lesnouveauxconstructeurs.fr/immobilier-neuf/gironde-33/ambares-et-lagrave/hameau-lamartine/, consultée le 27 octobre 2026.

N° 10 du classement

Castélie : Bassens

Commercialisé par Maslow · Promoteur : Edouard Denis (groupe Nexity) · 24 rue Lafontaine, Bassens

78/100

Castélie, à Bassens (33), commercialisé par Maslow et développé par Edouard Denis (groupe Nexity), obtient 78/100 dans notre classement bordelais du 27 octobre 2026 : 4 231 €/m² pour le T2 relevé, bus, gare à 1,5 km, livraison prévue T3 2028 et rendement brut estimé de 3,7 %.

Zone ABC
B1
Logements
27 logements selon Maslow ; 26 lots du T2 au T4 en vente chez Nexity
Lot relevé
T2 de 39,00 m² à 165 000 € (TVA 20 %), lot 1005 proposé par Maslow, rez-de-chaussée, jardin, parking
Prix au m²
4 231 €/m² · neuf local : 4 555 €/m² (Gironde)
Loyer max. Jeanbrun du lot
546 €/mois HC · loyer estimé : 511 €/mois
Rendement brut estimé
3,7 % · amortissement : 4 620 €/an
Loyer de marché
13,1 €/m² HC (OLL agglomération bordelaise 2025, zone 5, estimation T2) · écart avec le plafond : +4 %
Tension locative
Zone tendue, vacance 5,0 %
Transports
Bus ; gare de Bassens à 1,5 km à pied
Énergie
RE2020 et DPE A (Maslow) ; rien publié par Nexity
Livraison
3e trimestre 2028 · En commercialisation
  • Loyer de marché / plafond : 20/25
  • Tension locative : 15/15
  • Transports et emplacement : 14/20
  • Prix au m² / neuf local : 12/15
  • Énergie : 8/10
  • Livraison : 6/10
  • Transparence : 3/5

Points forts

  • RE2020 et DPE A annoncés par Maslow ; T2 à 165 000 €.
  • Vacance faible à Bassens (5 %), livraison au 3e trimestre 2028.

Points de vigilance

  • Gare de Bassens à 1,5 km à pied, desserte surtout en bus.
  • Promoteur nommé seulement par Maslow ; prix et nombre de logements différents entre Maslow et Nexity, qui vend aussi le programme.

Source : page du programme chez Maslow, https://maslow.immo/investissement-immobilier/investissement-locatif-Bassens/OSWjCe3ZiX, consultée le 27 octobre 2026.

Les programmes étudiés mais non retenus

Par souci de transparence, voici les 37 autres programmes notés avec la même grille. Une note inférieure ne signifie pas qu'un programme est un mauvais investissement : elle reflète les critères de ce comparatif et les données publiées au 27 octobre 2026.

Programmes Jeanbrun étudiés dans Bordeaux Métropole hors top 10, au 27 octobre 2026
Programme Secteur Promoteur Commercialisé par Note /100 Raison
Lucci Mérignac – Arlac Belin Promotion Belin Promotionhttps://www.belinpromotion.com/programmes/lucci 79/100 Place attribuée au programme Valority ou Maslow le mieux noté (règle de sélection)
Next Step Bordeaux – Armagnac Eiffage Immobilier Eiffage Immobilierhttps://www.eiffage-immobilier.fr/logement-neuf-bordeaux-next-step 79/100 Place attribuée au programme Valority ou Maslow le mieux noté (règle de sélection)
Horizon Benauge Bordeaux – La Benauge Eiffage Immobilier Eiffage Immobilierhttps://www.eiffage-immobilier.fr/logement-neuf-bordeaux-horizon-benauge 79/100 Place attribuée au programme Valority ou Maslow le mieux noté (règle de sélection)
Arty Mérignac – centre Eiffage Immobilier Eiffage Immobilierhttps://www.eiffage-immobilier.fr/logement-neuf-merignac-arty 78/100 Place attribuée au programme Valority ou Maslow le mieux noté (règle de sélection)
Domaine Lafontaine Carbon-Blanc Les Nouveaux Constructeurs Les Nouveaux Constructeurshttps://www.lesnouveauxconstructeurs.fr/immobilier-neuf/gironde-33/carbon-blanc/domaine-lafontaine/ 77/100 Note inférieure
30e Avenue Bordeaux – Ginko (Bordeaux Lac) Bouygues Immobilier Bouygues Immobilierhttps://www.bouygues-immobilier.com/programme-neuf-bordeaux/ref/6294 77/100 Note inférieure
Quai Neuf – Alba Bordeaux – Quai Neuf Bouygues Immobilier Bouygues Immobilierhttps://www.bouygues-immobilier.com/programme-neuf-bordeaux/ref/7773 77/100 Note inférieure
Le Flore Saint-Vincent-de-Paul Icade Promotion Icadehttps://www.icade-immobilier.com/programmes-immobiliers-neufs-saint-vincent-de-paul/le-flore,p32101 76/100 Note inférieure
Terres Blanches Carbon-Blanc Belin Promotion Belin Promotionhttps://www.belinpromotion.com/programmes/carbon-blanc 76/100 Note inférieure
Le Clos des Sens Villenave-d'Ornon – Pont de la Maye Les Nouveaux Constructeurs Les Nouveaux Constructeurshttps://www.lesnouveauxconstructeurs.fr/immobilier-neuf/gironde-33/villenave-d-ornon/le-clos-des-sens/ 76/100 Note inférieure
Halo 2 Bordeaux – Brazza Vinci Immobilier Vinci Immobilierhttps://www.vinci-immobilier.com/trouver-son-logement/halo-2-123514 76/100 Note inférieure
Harmonia Talence Nexity Nexityhttps://www.nexity.fr/neuf/0056__56170 76/100 Note inférieure
Green Way Bordeaux – Armagnac-Belcier Groupe Launay Groupe Launayhttps://groupe-launay.com/toute-notre-offre/type-appartement/departement-gironde/ville-bordeaux/168-green-way.html 75/100 Note inférieure
Les Jardins de Capelle Bègles – Terres Neuves BNP Paribas Real Estate BNP Paribas Real Estatehttps://logement.bnpparibas.fr/logement-neuf/nouvelle-aquitaine/gironde-33/begles-33130/les-jardins-de-capelle 74/100 Note inférieure
Duo Terra Bègles Pichet Pichethttps://www.pichet.fr/programme-neuf/programme-immobilier-neuf-begles-duo-terra 73/100 Note inférieure
Les Sources de Cantinolle Eysines – Cantinolle Bouygues Immobilier Bouygues Immobilierhttps://www.bouygues-immobilier.com/programme-neuf-eysines/ref/8116 73/100 Note inférieure
Domaine Sansaumoine Carbon-Blanc Nexity Nexityhttps://www.nexity.fr/neuf/0056__56156 72/100 Note inférieure
Les Allées de Capeyron Mérignac – Capeyron Bouygues Immobilier Bouygues Immobilierhttps://www.bouygues-immobilier.com/programme-neuf-merignac/ref/6640 72/100 Note inférieure
L'Écrin des Chartrons Bordeaux – Chartrons Marignan Marignanhttps://www.marignan-immobilier.com/habiter/programmes-neufs/l-ecrin-des-chartrons-bordeaux-00135 72/100 Note inférieure
Les Jardins Étoilés Pessac LP Promotion LP Promotionhttps://www.lp-promotion.com/nos-logements-neufs/pessac/les-jardins-etoiles 71/100 Note inférieure
Héritage Le Taillan-Médoc Groupe Launay Groupe Launayhttps://groupe-launay.com/toute-notre-offre/type-appartement/departement-gironde/ville-le-taillan-medoc/182-heritage.html 71/100 Note inférieure
Les Terrasses de Palmer Cenon – Palmer Nexity Nexityhttps://www.nexity.fr/neuf/0056__56180 71/100 Note inférieure
Boscaïa – Domaine de Geneste Villenave-d'Ornon – Geneste Quartus en copromotion avec Nhood Quartushttps://quartus-residentiel.fr/programme-immobilier-neuf/villenave-d-ornon-37571-37572-37573 71/100 Note inférieure
Les Jardins Saint-Yves Villenave-d'Ornon Les Nouveaux Constructeurs Les Nouveaux Constructeurshttps://www.lesnouveauxconstructeurs.fr/immobilier-neuf/gironde-33/villenave-d-ornon/les-jardins-saint-yves/ 70/100 Note inférieure
Alba Carbon-Blanc Vinci Immobilier Vinci Immobilierhttps://www.vinci-immobilier.com/trouver-son-logement/alba-130686 69/100 Note inférieure
Les Écorces Le Taillan-Médoc Nexity Nexityhttps://www.nexity.fr/neuf/0056__56212 69/100 Note inférieure
BordoTempo (Le Belvédère) Bordeaux – La Bastide Nexity en copromotion avec Altarea Cogedim Nexityhttps://www.nexity.fr/neuf/0056__56079 69/100 Note inférieure
Clos Madran Pessac LP Promotion LP Promotionhttps://www.lp-promotion.com/nos-logements-neufs/pessac/clos-madran 68/100 Note inférieure
Clos Jala Parempuyre Pichet Pichethttps://www.pichet.fr/programme-neuf/programme-immobilier-neuf-parempuyre-clos-jala 66/100 Note inférieure
Passage Lissandre Lormont LP Promotion LP Promotionhttps://www.lp-promotion.com/nos-logements-neufs/lormont/passage-lissandre 66/100 Note inférieure
Les Jardins de Maumey Bruges Les Nouveaux Constructeurs Les Nouveaux Constructeurshttps://www.lesnouveauxconstructeurs.fr/immobilier-neuf/gironde-33/bruges/les-jardins-de-maumey/ 65/100 Note inférieure
Square de la Marne Mérignac Pichet Pichethttps://www.pichet.fr/programme-neuf/programme-immobilier-neuf-merignac-square-marne 65/100 Note inférieure
Les Allées Pelletan Cenon Pichet Pichethttps://www.pichet.fr/programme-neuf/programme-immobilier-neuf-cenon-allees-pelletan 64/100 Note inférieure
Connexion Hestia Lormont Pichet Pichethttps://www.pichet.fr/programme-neuf/programme-immobilier-neuf-lormont-connexion-hestia 62/100 Note inférieure
Résonance Bègles Vinci Immobilier Vinci Immobilierhttps://www.vinci-immobilier.com/trouver-son-logement/resonance-129133 62/100 Note inférieure
Belora Bordeaux – Parc Bordelais Kaufman & Broad Kaufman & Broadhttps://www.kaufmanbroad.fr/achat-immobilier-neuf/nouvelle-aquitaine/gironde/bordeaux/programme/54911 62/100 Note inférieure
Les Jardins d'Aquitaine Bruges Pichet Pichethttps://www.pichet.fr/programme-neuf/programme-immobilier-neuf-bruges-jardins-aquitaine 54/100 Note inférieure

Programmes écartés avant notation : les programmes livrés ou dont la livraison est dépassée (Noveo et Silva à Bordeaux, Le Domaine de Blanca à Blanquefort, Euphorbia à Mérignac, Abbey Road à Saint-Médard-en-Jalles, The Edge à Bègles, Agata à Bruges), à l'exception de Brezza, livré en octobre 2025 mais dont des lots restent proposés en Jeanbrun par Valority ; les résidences étudiantes ou gérées vendues en meublé (My Work à Mérignac, Bordo Alto à Bordeaux, Verti'Go et All Suites Study à Villenave-d'Ornon, All Suites Coliving à Talence, Campus Compostelle à Pessac) ; les programmes dont les prix ne sont publiés qu'en TVA réduite (Pulsation, Quai Neuf – Adélaïde et Iksso à Bordeaux, Les Terrasses d'Anatole à Cenon, Belle Rive et Hubline à Lormont), la nue-propriété (Bordo Neo) et l'accession sociale (Castélie BRS à Bassens, Les Jardins de Braude au Taillan-Médoc) ; les programmes sans prix ou sans surface publiés, ou pas encore en vente (L'Apogée, Cœur Rive Droite, Bosc Horizon, Propolis et la future résidence Promogim de Caudéran à Bordeaux, Les Terrasses de Braude au Taillan-Médoc) et ceux dont aucun lot publié n'est éligible (Domaine de Maurian à Blanquefort) ; les maisons individuelles et les programmes présentés comme éligibles seulement par un portail ou un courtier, sans mention du promoteur ; enfin, les programmes situés hors de la métropole (Tresses, Montussan, Saint-Loubès, Canéjan, bassin d'Arcachon).

Comment bien choisir un programme neuf en loi Jeanbrun à Bordeaux ?

Un classement ne remplace pas l'analyse de votre propre situation. Avant de réserver, vérifiez au minimum les points suivants.

Comparer le plafond au loyer réel

Demandez au vendeur le loyer Jeanbrun maximal du lot, calculé avec sa surface utile, et comparez-le aux loyers pratiqués dans le quartier. Un plafond inférieur au marché réduit votre rendement pendant 9 ans.

Tenir compte de votre imposition

L'amortissement se déduit de vos revenus fonciers : son intérêt dépend de votre tranche marginale d'imposition. Il est plafonné à 8 000 € par an et par foyer en loyer intermédiaire.

Sécuriser le calendrier

Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant son achèvement. Vérifiez l'état d'avancement du chantier et la garantie financière d'achèvement, obligatoire en VEFA.

Vérifier l'éligibilité du lot

Certains promoteurs indiquent l'éligibilité lot par lot. Faites préciser par écrit que le logement réservé ouvre droit au dispositif et à quel niveau de loyer.

Pour approfondir, consultez nos pages sur les conditions d'éligibilité, la mécanique de l'amortissement et notre avis sur le dispositif Jeanbrun.

Rappel des règles du dispositif Jeanbrun dans le neuf (2026)

Le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, est issu de l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (article 31 du Code général des impôts). Il s'applique aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Taux d'amortissement et plafonds annuels du dispositif Jeanbrun dans le neuf
Niveau de loyer Taux d'amortissement (neuf) Plafond annuel par foyer
Intermédiaire3,5 %8 000 €
Social4,5 %10 000 €
Très social5,5 %12 000 €

L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition (le terrain est exclu forfaitairement à 20 %). Le logement doit être situé dans un immeuble collectif et loué nu, en résidence principale, pendant au moins 9 ans.

Plafonds de loyer intermédiaire 2026

Plafonds de loyer intermédiaire Jeanbrun 2026 par zone
Zone Plafond (€/m²/mois HC) Loyer max. d'un T2 de 42 m²
A bis19,71 €≈ 954 €
A14,64 €≈ 709 €
B111,80 €≈ 571 €
B2 et C10,26 €≈ 497 €

Loyer maximal calculé avec le coefficient de surface 0,7 + 19/S (plafonné à 1,2), soit 1,152 pour 42 m². Sources : Légifrance, loi n° 2026-103, art. 47 ; BOFiP BOI-BAREME-000017-20260310.

Retrouvez le détail des plafonds de loyer et de ressources sur notre page plafonds de la loi Jeanbrun.

Transparence et limites du comparatif

  • Partenariats : ce site n'a aucun partenariat commercial avec les promoteurs ou commercialisateurs cités. Aucun n'a rémunéré sa présence ou son rang.
  • Liens entre acteurs : Maslow opère au sein du groupe Valority. Plusieurs programmes vendus par ces enseignes sont construits par d'autres promoteurs.
  • Même méthode que le classement national : grille, sources et règles de calcul sont identiques à celles du top 10 national ; seules les données de marché sont locales.
  • Données ouvertes : le classement et les indicateurs calculés sont téléchargeables au format CSV et JSON.
  • Éditeur : ce site est édité par la société Com & Company ; voir les mentions légales.
  • Limites : le prix du neuf de référence est une moyenne départementale ; les loyers de marché sont mesurés par zone de l'observatoire, pas par quartier ; les prix, remises et disponibilités changent souvent. Les informations reflètent les pages consultées le 27 octobre 2026.
  • Pas un conseil personnalisé : ce comparatif ne constitue ni une recommandation d'achat, ni un conseil juridique ou fiscal. Consultez un professionnel avant tout investissement.

Questions fréquentes sur les programmes neufs en loi Jeanbrun à Bordeaux

Quel est le meilleur programme neuf en loi Jeanbrun à Bordeaux ?

Selon notre grille de notation publique, Hedera à Mérignac (commercialisé par Sogeprom) obtient la meilleure note avec 88/100. Suivent Andamio à Bordeaux (commercialisé par Kaufman & Broad, 86/100) et Brezza à Bordeaux (commercialisé par Valority, 84/100). Ce classement a été établi le 27 octobre 2026 sur 47 programmes dans Bordeaux Métropole et évolue avec les prix et les disponibilités.

Combien coûte un appartement neuf en loi Jeanbrun à Bordeaux ?

Dans notre top 10, les lots relevés coûtent de 3 737 à 5 169 €/m² en TVA 20 %, pour une moyenne du neuf de 4 555 €/m² (Gironde). Le plus petit budget est Résidence Le Coty à Ambarès-et-Lagrave : T2 de 38,90 m² à environ 163 000 €. Ajoutez les frais de notaire réduits du neuf (environ 2 à 3 % du prix) et, le cas échéant, le parking.

Quel loyer maximum pour un T2 neuf en loi Jeanbrun à Bordeaux ?

En loyer intermédiaire, le plafond 2026 est de 14,64 €/m² en zone A et 11,80 €/m² en zone B1 hors charges, avant application d'un coefficient de surface. Pour un T2 de 42 m², cela donne un loyer mensuel hors charges d'environ 709 € en zone A et 571 € en zone B1. Dans Bordeaux Métropole, 6 communes sont en zone A (Bordeaux, Le Bouscat, Gradignan, Mérignac, Pessac et Talence), 20 en zone B1 et 2 en zone B2 (Ambès et Saint-Louis-de-Montferrand) ; toutes sont en zone tendue, sauf ces deux dernières.

Quel rendement attendre d'un programme neuf en loi Jeanbrun à Bordeaux ?

Dans notre top 10, le rendement brut estimé des lots relevés va de 2,8 % à 4,5 %, avant charges, taxe foncière et vacance. Il est calculé avec le plus bas des deux montants entre le plafond Jeanbrun et le loyer de marché mesuré par l'observatoire local des loyers. L'amortissement Jeanbrun s'y ajoute : jusqu'à 8 000 € par an déductibles des revenus fonciers en loyer intermédiaire.

Pourquoi le classement retient-il les programmes Valority et Maslow ?

Nos classements par ville retiennent systématiquement le programme le mieux noté de chacune de ces deux enseignes, Maslow opérant au sein du groupe Valority ; à Bordeaux, le nombre de programmes par enseigne n'est pas limité. Ces programmes sont notés avec exactement la même grille que les autres et leur note est affichée telle quelle : Brezza (Valority) obtient 84/100 et se classe 3e ; Castélie (Maslow) obtient 78/100 et se classe 10e.

Ce classement des programmes Jeanbrun à Bordeaux est-il sponsorisé ?

Non. Aucun promoteur ni commercialisateur n'a rémunéré sa présence ou son rang. Les notes résultent d'une grille identique pour tous, publiée sur cette page, et les données de marché proviennent exclusivement de sources publiques : observatoire local des loyers, INSEE, SDES et data.gouv.fr.

Bordeaux est-elle en zone A pour la loi Jeanbrun ?

Oui. Bordeaux est classée en zone A, comme Le Bouscat, Gradignan, Mérignac, Pessac et Talence ; 20 communes de la métropole sont en zone B1 et 2 en zone B2 (Ambès et Saint-Louis-de-Montferrand). En loyer intermédiaire 2026, le plafond est de 14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en zone B1 et 10,26 €/m² en zone B2, avant coefficient de surface. Toute la métropole est en zone tendue, sauf Ambès et Saint-Louis-de-Montferrand.

Quel est le loyer de marché d'un T2 à Bordeaux ?

Selon l'observatoire local des loyers de l'agglomération bordelaise (2025), un deux-pièces loué depuis moins d'un an se loue en médiane 14,0 €/m² hors charges. Par zone de l'observatoire, notre estimation va de 13,1 €/m² à 16,1 €/m². En zone A, le plafond Jeanbrun d'un T2 de 42 m² (16,87 €/m²) reste au-dessus de tous ces niveaux. En zone B1 (13,59 €/m²), il est proche du loyer de marché, et légèrement en dessous dans la zone 3 (Bruges, une partie de Bègles).

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