La Loi Jeanbrun, ou « Dispositif Relance Logement », vise à dynamiser le marché immobilier locatif en France. Ce dispositif fiscal permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d'avantages fiscaux pour leurs investissements dans le neuf ou l'ancien avec travaux. Découvrez comment cela peut transformer votre investissement locatif !
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10 questions pour évaluer votre maîtrise du dispositif Jeanbrun
Un dispositif ambitieux porté par le Ministre du logement Vincent Jeanbrun, pour relancer la construction de logements locatifs sur tout le territoire.
La Loi Jeanbrun a été instaurée pour soutenir la construction de logements locatifs en France, après la disparition du dispositif Pinel au 31 décembre 2024. Ce nouveau mécanisme fiscal, inscrit dans le projet de loi de finances pour 2026, offre des incitations fiscales attractives pour les investisseurs immobiliers sur tout le territoire français, sans zonage géographique.
Objectif de 50 000 logements locatifs supplémentaires par an et 400 000 logements construits d'ici 2030.
Proposer des logements à loyers abordables grâce à des plafonds de loyer encadrés sur tout le territoire.
Générer environ 500 millions d'euros de recettes fiscales annuelles et dynamiser le secteur du BTP.
Exigence de DPE classe A ou B pour l'ancien, garantissant des rénovations aux standards écologiques les plus élevés.
Application nationale : contrairement au Pinel (limité aux zones A, A bis et B1), le dispositif Jeanbrun s'applique sur l'ensemble du territoire français, sans aucune restriction géographique.
Neuf ou ancien avec travaux : deux options pour investir selon votre stratégie
Ce volet s'applique aux logements neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA) situés dans des bâtiments d'habitation collectifs. Il concerne également les logements que l'investisseur fait construire.
Période : du lendemain de la publication de la LF 2026 au 31 décembre 2028.
Ce volet s'applique aux logements anciens réhabilités dans des bâtiments d'habitation collectifs, sous réserve de réaliser des travaux importants de rénovation.
Exigence : seuls les logements rénovés aux standards écologiques les plus élevés sont éligibles.
| Critère | Volet Neuf | Volet Ancien avec travaux |
|---|---|---|
| Type de bien | Neuf, VEFA, construction | Ancien réhabilité |
| Condition de travaux | — | Min. 30 % du prix d'acquisition |
| Exigence DPE | — | Classe A ou B après travaux |
| Taux d'amortissement (intermédiaire) | 3,5 % | 3,0 % |
| Taux d'amortissement (social) | 4,5 % | 3,5 % |
| Taux d'amortissement (très social) | 5,5 % | 4,0 % |
| Période d'application | 2026 – 2028 | 2026 – 2028 |
Un mécanisme d'amortissement fiscal puissant, imputable sur le revenu global
Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d'impôt forfaitaire, le dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal. Chaque année, vous déduisez une fraction de la valeur du bien (hors foncier, estimé à 20 % du prix) de vos revenus. Plus votre tranche marginale d'imposition est élevée, plus l'économie est importante.
Nouveauté majeure : l'amortissement peut être imputé directement sur le revenu global du foyer fiscal, et non plus uniquement sur les revenus fonciers. Cela rend le dispositif particulièrement attractif pour les investisseurs fortement imposés.
| Type de location | Taux annuel | Plafond |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Sociale | 4,5 % | 10 000 € |
| Très sociale | 5,5 % | 12 000 € |
| Type de location | Taux annuel | Plafond |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,0 % | 10 700 € |
| Sociale | 3,5 % | |
| Très sociale | 4,0 % |
Le dispositif impose le respect de plafonds de loyer (en €/m² de surface utile) et de ressources des locataires, variant selon la zone géographique (A bis, A, B1, B2, C) et la catégorie de location (intermédiaire, sociale, très sociale).
Dans le cadre de la loi Jeanbrun, il faut savoir que les plafonds annuels d’amortissement peuvent être majorés selon la part des revenus locatifs sociaux. Concrètement, si plus de 50 % des revenus du foyer fiscal proviennent de la location sociale, le plafond annuel peut être augmenté de 2 000 € pour une location sociale et de 4 000 € pour une location très sociale. Cette majoration permet d’encourager les investissements orientés vers des logements à vocation sociale ou très sociale en offrant un avantage fiscal supplémentaire.
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Plafonds de loyer au 1er janvier 2026 par zone et par catégorie de location
| Zone | Intermédiaire (€/m²) | Social (€/m²) | Très social (€/m²) |
|---|---|---|---|
| A bis | 19,51 € | 13,68 € | 10,93 € |
| A | 14,49 € | 10,17 € | 8,12 € |
| B1 | 11,68 € | 8,20 € | 6,55 € |
| B2 | 10,15 € | 7,12 € | 5,69 € |
| C | 10,15 € | 6,15 € | 4,91 € |
Surface utile : ces plafonds sont calculés sur la base de la surface habitable + la moitié des surfaces annexes (balcon, cave, etc.), dans la limite de 8 m².
Situation : un appartement de 45 m² de surface utile en zone B1, loué en catégorie intermédiaire.
Les engagements à respecter pour bénéficier du dispositif Jeanbrun
Le bénéfice de l'amortissement est conditionné à un engagement strict. Le propriétaire s'engage à :
En cas de non-respect des engagements, le revenu net foncier est majoré du montant total des amortissements déduits. Ce montant est divisé par le nombre d'années d'amortissement, puis ajouté au revenu global avec application du quotient.
Cas d'exonération : la majoration ne s'applique pas en cas d'invalidité (2e ou 3e catégorie), de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune.
Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun, le bailleur doit déclarer correctement ses revenus fonciers auprès de l’administration fiscale.
Les revenus issus de la location doivent être déclarés via :
Les revenus issus de la location doivent être déclarés via :
Les montants calculés sont ensuite reportés dans la déclaration principale de revenus (formulaire n°2042). Attention à bien conserver l’ensemble des justificatifs (convention, engagement de location, documents liés au bien) afin de sécuriser l’avantage fiscal en cas de contrôle.
M. et Mme Durand investissent dans un appartement neuf de 55 m² en zone A pour le prix de 220 000 €. M. et Mme Durand ont une TMI à 30 %. Emprunt au taux de 3,2 % sur 20 ans. Mensualité = 1 245 €
| Critère | Avant le dispositif Jeanbrun | Avec le dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Prix d’achat | 220 000 € | 219 500 € |
| Base amortissable | – | 175 600 € |
| Loyers perçus sur 9 ans* | 91 800 € | 91 800 € |
| Amortissement sur 9 ans | 0 € | -55 440 € |
| Intérêts déductibles sur 9 ans | -56 700 € | -56 580 € |
| Charges (TF, ass., gestion) | -18 360 € | -18 360 € |
| Revenus fonciers imposables | 16 740 € | -38 580 € |
| Impôts sur les revenus fonciers** | 7 900 € | 0 € |
| Imputation sur le revenu global*** | – | -11 574 € |
👉 Résultat
Avec le dispositif Jeanbrun, le couple paie 19 474 € de moins.
Notes explicatives * Revalorisation du loyer de 1,5 % par an ** Imposition des revenus fonciers au taux de la TMI + prélèvements sociaux (17,2 %) soit 47,2 % *** M. et Mme Durand ne seront pas imposés sur leurs loyers et le report du déficit foncier viendra diminuer leur base imposable, générant une économie complémentaire d’impôt sur le revenu.
Les réponses aux interrogations les plus courantes sur la Loi Jeanbrun
Le dispositif couvre deux types de biens : les logements neufs (ou en VEFA) situés dans des bâtiments d'habitation collectifs, et les logements anciens faisant l'objet de travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition. Pour l'ancien, le logement doit atteindre un DPE classe A ou B après rénovation.
Non, le dispositif Jeanbrun est exclusif pour un même logement. Pour le volet neuf, il ne peut pas être cumulé avec le dispositif Cosse. Pour le volet ancien, il est incompatible avec les dispositifs Malraux, Cosse, Denormandie et Loc'Avantages. Vous ne pouvez pas bénéficier de plusieurs avantages fiscaux sur le même bien.
Au terme de l'engagement de 9 ans, vous êtes libre de choisir la suite à donner au bien : poursuite de la location (aux conditions du marché, sans contrainte de plafonds), vente du logement, ou occupation personnelle. Il est recommandé d'anticiper cette décision pour optimiser votre stratégie patrimoniale.
Oui, le dispositif s'applique dans les mêmes conditions lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI à l'IR par exemple). Le porteur de parts doit s'engager à conserver la totalité de ses titres pendant toute la durée de l'engagement de 9 ans. Attention : si le logement est loué à un associé ou à un membre du foyer fiscal d'un associé, ce dernier ne peut pas bénéficier de la déduction.
Les principales différences sont : le Pinel offrait une réduction d'impôt forfaitaire, le Jeanbrun propose un amortissement fiscal déductible du revenu global. Le Pinel était limité aux zones A, A bis et B1, alors que le Jeanbrun s'applique sur tout le territoire. Enfin, le Jeanbrun couvre le neuf et l'ancien avec travaux, là où le Pinel ne concernait que le neuf.
Le dispositif est inscrit dans le projet de loi de finances pour 2026 (article 12 octies du PLF 2026, version adoptée par l'Assemblée nationale le 15 janvier 2026). Il est soumis à l'adoption définitive par le Parlement. Les informations présentées sur ce site sont susceptibles d'évoluer.
