Optimisation fiscale, souplesse géographique et alternative crédible au Pinel : découvrez tout ce que le dispositif Relance Logement peut vous apporter.
La loi Jeanbrun est le nouveau dispositif fiscal d'investissement locatif inscrit dans le projet de loi de finances 2026. Successeur du Pinel, il repose sur un mécanisme d'amortissement — et non une réduction d'impôt forfaitaire — offrant aux investisseurs un levier fiscal bien plus puissant, applicable sur tout le territoire français, dans le neuf comme dans l'ancien avec travaux.
Que vous cherchiez à réduire votre revenu imposable, à diversifier votre patrimoine ou à construire un complément de revenus, le dispositif Jeanbrun propose des avantages concrets. Tour d'horizon.
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Avec le Pinel, l'investisseur bénéficiait d'une réduction d'impôt forfaitaire calculée sur le prix du bien. L'avantage était identique quelle que soit la tranche marginale d'imposition (TMI).
Le dispositif Jeanbrun fonctionne différemment : il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de vos revenus. C'est un amortissement comptable, similaire à ce qui existe pour les locations meublées (LMNP). Plus votre TMI est élevée, plus l'économie d'impôt est importante.
L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition du logement (net de frais). Les 20 % restants correspondent à la valeur du foncier, estimée forfaitairement, et ne sont pas amortissables.
Important : l'amortissement ne peut être pratiqué que sur la valeur hors foncier du bien. Seuls les 80 % du prix d'acquisition (net de frais) sont amortissables.
Le taux d'amortissement dépend du type de location choisi. Plus le loyer est social, plus le taux d'amortissement est élevé — une logique de compensation qui permet d'optimiser le rendement net après impôt.
La location intermédiaire offre les loyers les plus élevés des trois catégories. C'est le choix privilégié des investisseurs qui souhaitent maximiser leurs revenus locatifs tout en bénéficiant d'un amortissement significatif.
Loyers plus élevés, amortissement modéré. Idéal pour un investisseur qui vise un cash-flow positif.
Le loyer est plus bas, mais le taux d'amortissement plus élevé compense une partie de la perte de revenus locatifs. L'intérêt fiscal est renforcé, notamment pour les foyers à TMI élevée.
Loyers modérés, amortissement renforcé. Un bon compromis entre rendement et optimisation fiscale.
Le taux maximal d'amortissement. Les loyers sont les plus bas, mais l'avantage fiscal est le plus puissant. En raisonnant rendement net après impôt, cette option peut s'avérer la plus rentable pour les foyers fortement imposés.
Loyers les plus bas, amortissement maximal. Le levier fiscal le plus puissant du dispositif.
| Type de location | Taux annuel | Plafond annuel | Majoration possible |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € | — |
| Sociale | 4,5 % | 10 000 € | + 2 000 € |
| Très sociale | 5,5 % | 12 000 € | + 4 000 € |
Pour l'ancien avec travaux : les taux sont de 3,0 % (intermédiaire), 3,5 % (social) et 4,0 % (très social), avec un plafond commun de 10 700 € par an.
C'est sans doute la nouveauté la plus marquante du dispositif Jeanbrun. L'amortissement peut être imputé directement sur le revenu global du foyer fiscal, et non plus uniquement sur les revenus fonciers.
L'amortissement réduit uniquement vos revenus fonciers. Si vous n'en avez pas assez, l'excédent est reporté sur les années suivantes — l'avantage est différé.
L'amortissement réduit l'ensemble de vos revenus (salaires, BNC, etc.). L'économie d'impôt est immédiate et proportionnelle à votre TMI.
Pour un foyer fiscal à TMI de 41 % ou 45 %, chaque euro d'amortissement déduit génère une économie d'impôt directe de 41 ou 45 centimes (hors prélèvements sociaux). C'est un mécanisme bien plus avantageux qu'une réduction d'impôt forfaitaire.
Le Pinel limitait l'investissement aux zones A, A bis et B1 — excluant de fait une grande partie du territoire français. Le dispositif Jeanbrun supprime cette contrainte : il est applicable partout en France, sans restriction géographique.
Accédez à des marchés avec des prix d'acquisition plus bas et des rendements locatifs souvent plus élevés qu'en zone tendue.
Investissez dans des territoires auparavant exclus du Pinel, où la demande locative existe mais l'offre reste insuffisante.
Diversifiez géographiquement votre patrimoine immobilier pour limiter les risques et saisir les opportunités locales.
Attention : si le dispositif s'applique partout, les plafonds de loyer restent différenciés selon les zones (A bis, A, B1, B2, C). Consultez la page des plafonds pour connaître les montants applicables dans votre secteur.
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Le dispositif Jeanbrun ne se limite pas au neuf. Il ouvre également un volet ancien avec travaux, permettant de cumuler trois leviers de valorisation.
Les travaux (min. 30 % du prix d'achat) transforment un bien vétuste en logement performant, augmentant sa valeur vénale.
L'obligation d'atteindre un DPE classe A ou B garantit un logement aux normes, attractif et pérenne sur le marché locatif.
L'amortissement (3 % à 4 % par an) et le déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €/an) offrent une double optimisation fiscale.
Investir dans l'ancien avec travaux permet de combiner un avantage fiscal immédiat (amortissement + déficit foncier) avec une plus-value patrimoniale à terme (valorisation du bien après rénovation). C'est une stratégie particulièrement pertinente pour les investisseurs qui raisonnent sur le long terme.
Conditions strictes : les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition, et le logement doit atteindre un DPE classe A ou B après rénovation. Faites réaliser un audit énergétique avant tout achat.
Déficit foncier majoré : le PLF 2026 prolonge jusqu'au 31 décembre 2027 la possibilité d'imputer un déficit foncier jusqu'à 21 400 € par an (au lieu de 10 700 €) sur le revenu global pour les travaux de rénovation énergétique permettant d'atteindre un DPE A ou B. Consultez un expert pour articuler ce mécanisme avec l'amortissement Jeanbrun.
Le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel, disparu au 31 décembre 2024. Voici les différences clés entre les deux mécanismes.
| Critère | Dispositif Pinel | Dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Type d'avantage fiscal | Réduction d'impôt forfaitaire | Amortissement fiscal |
| Zonage | Zones A, A bis, B1 uniquement | Tout le territoire français |
| Logements éligibles | Neuf uniquement | Neuf et ancien avec travaux |
| Durée d'engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans |
| Imputation | Réduction directe de l'impôt | Déductible du revenu global |
| Avantage selon la TMI | Identique quelle que soit la TMI | Proportionnel à la TMI |
| Période d'application | Terminé le 31/12/2024 | 2026 – 2028 |
En résumé : le dispositif Jeanbrun est plus souple (pas de zonage, neuf + ancien), plus puissant pour les TMI élevées (amortissement vs réduction forfaitaire) et plus modulable (3 catégories de location avec des taux différents).
Voici un cas pratique simplifié pour illustrer l'impact réel du dispositif sur votre imposition.
| TMI du foyer | Économie d'impôt annuelle | Économie sur 9 ans |
|---|---|---|
| 30 % | 960 € | 8 640 € |
| 41 % | 1 312 € | 11 808 € |
| 45 % | 1 440 € | 12 960 € |
Calcul simplifié : déficit de 3 200 € × TMI. Hors prélèvements sociaux et effets secondaires sur le RFR.
Note : pour les investissements dans l'ancien avec travaux, les modalités d'articulation entre l'amortissement Jeanbrun et le déficit foncier majoré (21 400 € / an) restent à préciser par l'administration fiscale.
TMI de 30 % à 45 % : l'amortissement imputable sur le revenu global maximise l'économie d'impôt. Plus la TMI est élevée, plus le dispositif est rentable.
Vous cherchez un remplacement au Pinel ? Le Jeanbrun offre un cadre similaire avec des avantages renforcés (pas de zonage, amortissement au lieu de réduction d'impôt).
L'engagement de 9 ans s'intègre dans une vision patrimoniale de long terme. À l'issue, le bien est libre de toute contrainte et peut être revendu, habité ou reloué au prix du marché.
Constituer un patrimoine immobilier locatif à transmettre à vos enfants, tout en réduisant votre pression fiscale pendant la phase de détention.
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Le dispositif Jeanbrun offre de réels avantages, mais il est essentiel de connaître ses limites pour investir en toute connaissance de cause.
Vous vous engagez à louer le bien pendant 9 ans minimum. Aucune sortie anticipée n'est possible sans pénalité (sauf cas d'exonération : invalidité, licenciement, décès).
Le respect des plafonds de loyer et de ressources des locataires est obligatoire pendant toute la durée de l'engagement. Tout écart peut entraîner la reprise des amortissements.
L'option pour le dispositif, exercée lors de la déclaration de revenus, est irrévocable. Vous ne pourrez pas changer de régime fiscal en cours de route.
Le dispositif est inscrit dans le PLF 2026 et n'est pas encore définitivement adopté. Les modalités peuvent encore évoluer. Restez informé.
Sanction en cas de non-respect : le revenu net foncier est majoré du montant total des amortissements déduits, divisé par le nombre d'années de déduction, puis ajouté au revenu global. Un redressement potentiellement lourd.
Le dispositif Jeanbrun constitue une évolution significative par rapport au Pinel. Son mécanisme d'amortissement, imputable sur le revenu global, offre un avantage fiscal proportionnel à la tranche d'imposition — un changement de paradigme pour l'investissement locatif en France.
Ajoutez à cela l'absence de zonage, l'ouverture à l'ancien avec travaux et des taux d'amortissement modulables, et vous obtenez un dispositif complet, adapté à de nombreux profils d'investisseurs.
Avant d'investir, il est indispensable de bien comprendre les conditions et les plafonds applicables à votre situation :
