Zones géographiques, catégories de location, plafonds de ressources des locataires : tout comprendre pour investir en conformité.
Le dispositif Jeanbrun conditionne le bénéfice de l'amortissement fiscal au respect strict de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Ces plafonds varient selon la zone géographique du bien et la catégorie de location choisie (intermédiaire, sociale ou très sociale).
Comprendre ces plafonds est indispensable avant d'investir : ils déterminent le montant maximal de loyer que vous pouvez percevoir, le profil de locataire éligible, et donc la rentabilité globale de votre investissement. Cette page détaille l'ensemble des plafonds applicables, avec des exemples concrets de calcul.
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Un plafond de loyer est le montant maximal de loyer par mètre carré que le propriétaire peut demander à son locataire. Ce plafond est fixé par décret et réévalué chaque année. Le dépasser fait perdre le bénéfice de l'amortissement fiscal.
Le calcul repose sur deux éléments :
Le loyer est calculé sur la surface utile du logement : surface habitable + la moitié des surfaces annexes (balcon, cave, cellier…), dans la limite de 8 m².
Le plafond en €/m² varie selon la zone (A bis, A, B1, B2, C). Plus la zone est tendue, plus le plafond est élevé.
Le plafond diffère selon que vous louez en intermédiaire, social ou très social. Plus le loyer est bas, plus le taux d'amortissement est élevé.
Formule de calcul : Loyer mensuel maximum = Surface utile (m²) × Plafond de loyer (€/m²) applicable à la zone et à la catégorie de location.
Le dispositif Jeanbrun s'applique sur tout le territoire français, sans restriction de zonage. En revanche, le plafond de la location intermédiaire est différencié selon 5 zones géographiques, reflétant la tension du marché locatif local, et ceux des locations sociale et très sociale sont fixés commune par commune.
Paris et 76 communes d'Île-de-France. Marché immobilier le plus tendu de France, plafonds les plus élevés.
Agglomération parisienne restante, Côte d'Azur, Genevois français et grandes métropoles à forte demande locative.
Grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines villes littorales et frontalières, DOM, Corse.
Reste du territoire français. Zones moins tendues avec des plafonds plus bas, mais des prix d'acquisition souvent plus accessibles.
| Zone | Plafond de loyer intermédiaire (€/m²) |
|---|---|
| A bis | 19,71 € |
| A | 14,64 € |
| B1 | 11,80 € |
| B2 | 10,26 € |
| C | 10,26 € |
Il n'existe pas de barème par zone pour ces deux catégories : leurs plafonds sont fixés commune par commune (par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille) par l'arrêté du 6 janvier 2026, qui reprend ceux du dispositif Loc'Avantages. Exemples pour 2026 :
| Ville | Social (€/m²) | Très social (€/m²) |
|---|---|---|
| Paris (selon l'arrondissement) | 18,02 à 21,13 € | 14,16 à 16,60 € |
| Lyon (selon l'arrondissement) | 9,83 à 10,94 € | 7,72 à 8,60 € |
| Marseille (selon l'arrondissement) | 8,97 à 11,17 € | 7,05 à 8,78 € |
| Bordeaux | 10,53 € | 8,27 € |
| Lille | 10,28 € | 8,07 € |
| Rennes | 9,51 € | 7,48 € |
| Nantes | 9,67 € | 7,60 € |
| Toulouse | 9,31 € | 7,32 € |
| Strasbourg | 9,22 € | 7,24 € |
| Limoges | 6,68 € | 5,25 € |
Sources : plafond intermédiaire, article 2 terdecies D de l'annexe III au CGI ; plafonds social et très social, arrêté du 6 janvier 2026 (liste officielle des plafonds par commune).
Attention : ces plafonds sont exprimés en euros par mètre carré de surface utile (et non de surface habitable). Le calcul de la surface utile inclut la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8 m².
Au-delà du loyer, le propriétaire doit vérifier que les ressources du locataire ne dépassent pas certains seuils. Ces plafonds sont appréciés à la date de conclusion du bail, sur la base du revenu fiscal de référence de l'année N-2.
| Zone | Intermédiaire (€) | Social (€) | Très social (€) |
|---|---|---|---|
| A bis | 44 344 € | 32 463 € | 17 855 € |
| A | 44 344 € | 32 463 € | 17 855 € |
| B1 | 36 144 € | 26 460 € | 14 553 € |
| B2 | 32 530 € | 23 814 € | 13 097 € |
| C | 32 530 € | 23 814 € | 13 097 € |
Source : BOFiP, BOI-BAREME-000017-20260310 (barèmes Pinel pour la location intermédiaire, Loc'Avantages pour les locations sociale et très sociale), revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant la signature du bail.
Composition du foyer : les plafonds ci-dessus correspondent à une personne seule. Ils sont majorés pour les couples, puis pour chaque personne à charge supplémentaire. Consultez les barèmes officiels en vigueur pour connaître les seuils exacts selon votre situation.
Plus la catégorie de location est sociale, plus les plafonds de ressources sont bas — ce qui restreint le vivier de locataires potentiels. L'investisseur doit arbitrer entre un taux d'amortissement plus élevé (location très sociale) et un vivier de locataires plus large (location intermédiaire).
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Le calcul du loyer maximal autorisé est simple, mais nécessite de connaître précisément la surface utile du logement et la zone géographique dans laquelle il se situe.
Situation : un appartement en zone A bis avec 38 m² de surface habitable, un balcon de 6 m² et une cave de 4 m². Location intermédiaire.
Surface utile vs surface habitable : la surface utile est toujours supérieure ou égale à la surface habitable. Ne confondez pas les deux : le plafond de loyer se calcule sur la surface utile, pas sur la surface Carrez ou la surface habitable seule.
Prenons un exemple complet pour illustrer l'application des plafonds de loyers et de ressources.
En zone A, pour une location intermédiaire, le revenu fiscal de référence du locataire (personne seule) ne doit pas dépasser 44 344 € par an.
Si le bien est neuf et acquis à 250 000 € :
Arbitrage clé : avec ce même bien, en location sociale (plafond de 10,63 €/m² dans le 3e arrondissement de Lyon), le loyer baisserait à 637,80 €/mois, mais le taux d'amortissement passerait à 4,5 %, soit 9 000 €/an d'amortissement. À TMI de 41 %, cela représente 3 690 €/an d'économie d'impôt — contre 2 870 € en intermédiaire.
Pour mieux visualiser l'impact des plafonds, voici des exemples de loyers maximaux pour un appartement de 50 m² de surface utile en location intermédiaire dans plusieurs grandes villes françaises.
| Ville | Zone | Plafond (€/m²) | Loyer max. / mois |
|---|---|---|---|
| Paris | A bis | 19,71 € | 985,50 € |
| Lyon | A | 14,64 € | 732,00 € |
| Marseille | A | 14,64 € | 732,00 € |
| Bordeaux | A | 14,64 € | 732,00 € |
| Nantes | A | 14,64 € | 732,00 € |
| Toulouse | A | 14,64 € | 732,00 € |
| Strasbourg | A | 14,64 € | 732,00 € |
| Rennes | A | 14,64 € | 732,00 € |
| Limoges | B1 | 11,80 € | 590,00 € |
Rentabilité en zone détendue : si le loyer plafonné est plus bas hors des zones A bis et A, le prix d'acquisition y est également nettement inférieur. Un bien à 120 000 € à Limoges (zone B1) loué 590 €/mois offre un rendement brut d'environ 5,9 %, contre 3,4 % pour un bien à 350 000 € à Paris (zone A bis) loué 985 €/mois.
Vérifiez votre zone : le classement d'une commune peut varier (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026). Consultez le simulateur officiel du ministère du Logement pour connaître la zone exacte de votre bien.
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Le respect des plafonds de loyers et de ressources est la condition sine qua non pour bénéficier de l'amortissement fiscal du dispositif Jeanbrun. Tout dépassement peut entraîner la reprise intégrale des amortissements déduits depuis le début de l'engagement.
Consultez nos pages dédiées pour approfondir chaque aspect du dispositif :
Chaque commune est classée dans une zone géographique (A bis, A, B1, B2 ou C). Vous pouvez vérifier la zone de votre commune sur le simulateur officiel du ministère du Logement ou en contactant votre centre des impôts. Une fois la zone identifiée, reportez-vous au tableau ci-dessus pour le plafond de la location intermédiaire. Pour les locations sociale et très sociale, le plafond est propre à chaque commune : consultez la liste officielle publiée avec l'arrêté du 6 janvier 2026.
Calculez la surface utile de votre logement (surface habitable + moitié des annexes, max. 8 m²), puis multipliez-la par le plafond en €/m² correspondant à votre zone et votre catégorie de location. Le résultat est le loyer mensuel maximum que vous pouvez pratiquer. Si votre loyer actuel est inférieur ou égal à ce montant, il est conforme.
Oui, les plafonds de loyers et de ressources sont fixés par décret et réévalués chaque année, généralement en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL). Il est important de vérifier les barèmes en vigueur au moment de la signature de chaque nouveau bail ou lors du renouvellement.
Les ressources du locataire sont appréciées à la date de conclusion du bail uniquement. Si les revenus du locataire augmentent en cours de bail, cela ne remet pas en cause le bénéfice de l'amortissement. En revanche, lors de la conclusion d'un nouveau bail (changement de locataire), les plafonds de ressources en vigueur devront être respectés.
Oui, absolument. Le plafond est un montant maximal, pas un montant obligatoire. Vous pouvez tout à fait pratiquer un loyer inférieur au plafond. Cela peut même être stratégique pour attirer des locataires plus rapidement et réduire le risque de vacance locative.
Un expert en gestion de patrimoine peut vous accompagner pour calculer le loyer optimal et vérifier l'éligibilité de vos locataires au dispositif Jeanbrun.
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