Comprendre le mécanisme d'amortissement fiscal, les taux applicables selon votre type de location, l'imputation sur le revenu global et la fiscalité en cas de revente.
Le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal et non sur une réduction d'impôt forfaitaire comme l'était le Pinel. Chaque année, une fraction de la valeur du bien est déduite de vos revenus imposables, générant une économie d'impôt proportionnelle à votre tranche marginale d'imposition (TMI).
Cette page détaille le fonctionnement fiscal complet du dispositif : taux d'amortissement, imputation sur le revenu global, simulations concrètes sur 9 ans, fiscalité à la revente et démarches déclaratives.
Renseignez votre situation (prix d'achat, type de location, zone) et obtenez une estimation de votre amortissement annuel et de votre économie d'impôt sur 9 ans.
L'amortissement fiscal permet de déduire chaque année une partie du prix d'acquisition du logement de vos revenus fonciers. Cette déduction vient réduire votre revenu imposable et donc votre impôt pendant toute la durée de l'engagement de location (9 ans minimum).
Contrairement à une réduction d'impôt forfaitaire (comme avec le Pinel), l'amortissement est proportionnel à votre taux marginal d'imposition : plus votre TMI est élevée, plus l'économie d'impôt est importante.
L'amortissement ne porte pas sur la totalité du prix d'acquisition. La valeur du terrain (foncier) est exclue, car le sol ne se déprécie pas. Elle est estimée forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition net de frais.
Important : seuls les 80 % du prix d'acquisition (hors foncier) sont amortissables. Tout amortissement calculé au-delà du plafond annuel légal devient inutilisable fiscalement.
Pour les logements neufs ou en VEFA, trois niveaux de location sont possibles, chacun avec un taux d'amortissement et un plafond annuel distincts. Plus le loyer est social, plus le taux est élevé en compensation du loyer inférieur.
| Type de location | Taux annuel | Plafond annuel | Majoration possible |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € | — |
| Sociale | 4,5 % | 10 000 € | + 2 000 € (si ≥ 50 % des revenus bruts) |
| Très sociale | 5,5 % | 12 000 € | + 4 000 € (si ≥ 50 % des revenus bruts) |
Plafond économique : le dispositif ne fixe pas de plafond légal sur le prix d'achat. En revanche, au-delà d'un certain montant, l'amortissement calculé dépasse le plafond annuel et devient inutilisable. Exemple en intermédiaire : le plafond de 8 000 €/an est atteint dès 285 714 € de valeur de bien (8 000 € ÷ 3,5 % ÷ 80 %).
Loyers plus élevés, amortissement modéré. Idéal pour maximiser le cash-flow tout en bénéficiant d'un avantage fiscal significatif.
Bon compromis entre rendement locatif et optimisation fiscale. Le taux majoré compense partiellement la baisse de loyer.
Levier fiscal maximal. Les loyers sont les plus bas, mais le taux d'amortissement le plus élevé en fait le choix le plus avantageux pour les TMI élevées.
Pour le volet ancien du dispositif (logements réhabilités avec travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et atteignant un DPE classe A ou B), les taux sont légèrement inférieurs mais le plafond annuel unique est de 10 700 € pour toutes les catégories.
| Type de location | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,0 % | 10 700 € |
| Sociale | 3,5 % | |
| Très sociale | 4,0 % |
Double levier pour l'ancien : en plus de l'amortissement, les travaux de rénovation énergétique peuvent générer un déficit foncier majoré jusqu'à 21 400 €/an, imputable sur le revenu global. Voir la section suivante.
C'est la nouveauté la plus importante du dispositif Jeanbrun par rapport aux dispositifs antérieurs. L'amortissement peut être imputé directement sur le revenu global du foyer fiscal et non uniquement sur les revenus fonciers.
L'amortissement réduit uniquement vos revenus fonciers. Si le montant déduit dépasse vos revenus fonciers, l'excédent est reporté sur les années suivantes l'avantage est différé.
L'amortissement réduit l'ensemble de vos revenus : salaires, BNC, revenus de capitaux, etc. L'économie d'impôt est immédiate et proportionnelle à votre TMI.
Pour un foyer à TMI de 41 %, chaque euro d'amortissement déduit du revenu global génère une économie d'impôt directe de 41 centimes. À TMI 45 %, c'est 45 centimes d'économie par euro déduit. Ce mécanisme est structurellement plus puissant qu'une réduction d'impôt forfaitaire.
Profils les plus concernés : cadres supérieurs, professions libérales, chefs d'entreprise tout foyer à TMI élevée et revenus stables tire le meilleur parti de ce mécanisme.
Le PLF 2026 prolonge jusqu'au 31 décembre 2027 la possibilité d'imputer un déficit foncier majoré sur le revenu global pour les travaux de rénovation énergétique permettant d'atteindre un DPE classe A ou B.
Articulation avec l'amortissement Jeanbrun : les modalités précises de cumul entre le déficit foncier majoré et l'amortissement Jeanbrun pour les logements anciens restent à clarifier par l'administration fiscale. Consultez un expert en gestion de patrimoine avant d'investir dans l'ancien.
Les quatre scénarios ci-dessous illustrent l'impact réel du dispositif Jeanbrun selon votre TMI et votre situation patrimoniale. Hypothèses communes : logement neuf acquis en 2026, location intermédiaire (taux 3,5 %), loyer revalorisé de 1,5 % par an.
| Paramètre | Sans dispositif Jeanbrun | Avec dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 200 000 € | 200 000 € |
| Base amortissable | — | 160 000 € |
| Loyers perçus (9 ans) | 83 109 € | 83 109 € |
| Amortissement (9 ans) | — | 50 400 € |
| Intérêts déductibles (9 ans) | 52 200 € | 52 200 € |
| Charges (TF, assurance, gestion) | 16 622 € | 16 622 € |
| Revenus fonciers imposables | 14 287 € | − 36 113 € |
| Impôt sur les revenus fonciers | 6 743 € | 0 € |
| Économie via imputation revenu global | — | 10 834 € |
| Paramètre | Sans dispositif Jeanbrun | Avec dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 200 000 € | 200 000 € |
| Base amortissable | — | 160 000 € |
| Loyers perçus (9 ans) | 83 109 € | 83 109 € |
| Amortissement (9 ans) | — | 50 400 € |
| Intérêts déductibles (9 ans) | 52 200 € | 52 200 € |
| Charges (TF, assurance, gestion) | 16 622 € | 16 622 € |
| Revenus fonciers imposables | 14 287 € | − 36 113 € |
| Impôt sur les revenus fonciers | 8 315 € | 0 € |
| Économie via imputation revenu global | — | 14 806 € |
| Paramètre | Sans dispositif Jeanbrun | Avec dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 200 000 € | 200 000 € |
| Base amortissable | — | 160 000 € |
| Bénéfices fonciers existants | 27 000 € | 27 000 € |
| Loyers perçus (9 ans) | 83 109 € | 83 109 € |
| Amortissement (9 ans) | — | 50 400 € |
| Intérêts déductibles (9 ans) | 52 200 € | 52 200 € |
| Charges (TF, assurance, gestion) | 16 622 € | 16 622 € |
| Revenus fonciers imposables | 41 287 € | − 9 113 € |
| Impôt sur les revenus fonciers | 19 487 € | 0 € |
| Économie via imputation revenu global | — | 2 734 € |
| Paramètre | Sans dispositif Jeanbrun | Avec dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 200 000 € | 200 000 € |
| Base amortissable | — | 160 000 € |
| Bénéfices fonciers existants | 27 000 € | 27 000 € |
| Loyers perçus (9 ans) | 83 109 € | 83 109 € |
| Amortissement (9 ans) | — | 50 400 € |
| Intérêts déductibles (9 ans) | 52 200 € | 52 200 € |
| Charges (TF, assurance, gestion) | 16 622 € | 16 622 € |
| Revenus fonciers imposables | 41 287 € | − 9 113 € |
| Impôt sur les revenus fonciers | 19 487 € | 0 € |
| Économie via imputation revenu global | — | 3 736 € |
Simulations issues du guide officiel du dispositif Jeanbrun. Calculs simplifiés à titre indicatif. Les revenus fonciers sont imposés au taux TMI + prélèvements sociaux (17,2 %). Consultez un conseiller fiscal pour une simulation personnalisée.
Utilisez notre simulateur pour obtenir une estimation personnalisée basée sur votre situation réelle : prix d'achat, zone, type de location et TMI. Accéder au simulateur →
En cas de cession du bien avant l'expiration de l'engagement locatif de 9 ans, vous subissez une double imposition :
Cas d'exonération de la reprise : invalidité (2e ou 3e catégorie), licenciement ou décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune.
Après la fin de l'engagement, la revente est libre. Mais les amortissements déduits au cours de la période de location sont réintégrés dans le calcul de la base imposable de la plus-value.
| Composante | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Plus-value imposable | — | 13 750 € |
| Abattement PS (durée détention) | — | − 1 134 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | (13 750 − 1 134) × 17,2 % | 2 170 € |
| Abattement IR (durée détention) | — | − 4 125 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | (13 750 − 4 125) × 19 % | 1 829 € |
| Impôt total sur la plus-value | 2 170 + 1 829 | 3 999 € |
Plus vous conservez le bien longtemps, plus les abattements réduisent la plus-value imposable.
| Durée de détention | Abattement annuel |
|---|---|
| Jusqu'à la 5e année | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % / an |
| 22e année révolue | 4 % → exonération |
| Durée de détention | Abattement annuel |
|---|---|
| Jusqu'à la 5e année | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 1,65 % / an |
| Au-delà de la 22e année | 1,6 % / an |
| Au-delà de la 30e année | 9 % / an → exonération |
L'option pour le dispositif Jeanbrun doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement (ou de l'année d'acquisition si elle est postérieure). Cette option est irrévocable : une fois exercée, vous ne pouvez pas changer de régime fiscal pour ce logement.
Option irrévocable : assurez-vous de bien comprendre tous les engagements et les conséquences fiscales avant d'exercer l'option. Une simulation personnalisée par un expert est fortement recommandée.
Chaque année, vous devrez déclarer vos revenus fonciers en remplissant :
Conservez l'ensemble des documents suivants pendant toute la durée de l'engagement et au-delà :
Acte d'acquisition du bien, factures des travaux (pour l'ancien), DPE avant et après travaux.
Baux de location et leurs avenants, justificatifs de ressources des locataires, quittances de loyer.
Factures des charges déductibles (taxe foncière, assurances, frais de gestion, intérêts d'emprunt).
Le dispositif Jeanbrun est exclusif des dispositifs suivants pour un même logement :
Cumul interdit : vous ne pouvez pas cumuler le dispositif Jeanbrun avec ces autres dispositifs pour un même bien immobilier. Le choix est définitif dès l'option exercée.
Le dispositif Jeanbrun s'applique dans les mêmes conditions lorsque l'immeuble est détenu par une société non soumise à l'IS (SCI à l'IR, SARL de famille). Conditions spécifiques :
Cumul Jeanbrun + LLI (« Super Jeanbrun ») : il est possible de combiner le dispositif Jeanbrun avec le dispositif LLI (Logement Locatif Intermédiaire, TVA à 10 % + exonération de taxe foncière jusqu'à 20 ans) pour les investissements en zone tendue réalisés via une société. Ce montage optimise à la fois le prix d'achat et la fiscalité annuelle.
La déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable aux revenus des logements dont le droit de propriété est démembré (usufruit / nue-propriété séparés).
Exception : lorsque le démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant peut demander la reprise du dispositif pour la période restant à courir.
Avant d'investir, assurez-vous de bien maîtriser les conditions d'éligibilité et les plafonds applicables :
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