L'essentiel à retenir
L'amortissement est la pièce maîtresse de la fiscalité de la loi Jeanbrun. Il vous permet de déduire chaque année une fraction de la valeur de votre logement de vos revenus fonciers, et donc d'alléger votre imposition pendant toute la durée de location. C'est une nouveauté : jusqu'ici, seule la location meublée ouvrait droit à l'amortissement. Encore faut-il en maîtriser les règles, car elles reposent sur des taux précis, une base de calcul spécifique et deux plafonds que l'on confond souvent. Ce guide détaille le fonctionnement de l'amortissement loi Jeanbrun : son principe, les taux applicables dans le neuf et l'ancien, la méthode de calcul pas à pas, les plafonds à ne pas mélanger et l'impact au moment de la revente.
L'amortissement loi Jeanbrun est une déduction fiscale annuelle : vous retranchez de vos revenus fonciers une part de la valeur de votre logement, pour tenir compte de son usure dans le temps. Ce n'est pas un cadeau fiscal ponctuel, mais un mécanisme étalé sur toute la durée de votre engagement de location.
En comptabilité, l'amortissement traduit la perte de valeur d'un bien au fil des années. Appliqué à l'immobilier locatif, ce principe vous autorise à déduire chaque année une fraction du prix de votre logement de vos loyers imposables.
Seul le bâti s'amortit, jamais le terrain : on considère que le sol ne se déprécie pas. La base de calcul porte donc sur la construction, à hauteur de 80 % du prix, le foncier étant estimé forfaitairement à 20 %. Nous détaillons cette base un peu plus loin.
Un exemple simple : un logement acheté 200 000 € génère une base amortissable de 160 000 €. En appliquant un taux de 4,5 %, vous déduisez 7 200 € de vos revenus fonciers la première année, puis le même montant les années suivantes.
La loi Jeanbrun introduit une nouveauté : l'amortissement devient possible en location nue (non meublée). C'est sa principale rupture avec l'existant.
Jusqu'ici, seul le statut LMNP, réservé à la location meublée, permettait d'amortir un bien ; les bailleurs en location vide en étaient exclus. Le dispositif corrige ce déséquilibre, sous conditions. Si vous hésitez encore entre les deux régimes, nous comparons en détail l'amortissement Jeanbrun et le LMNP dans un article dédié (lien vers la page « Jeanbrun vs LMNP »).
L'amortissement loi Jeanbrun n'est pas une réduction d'impôt, mais une déduction de revenu et la distinction est essentielle. Une réduction, comme l'offrait le Pinel, diminue directement le montant de votre impôt. Une déduction diminue votre revenu imposable : l'économie réelle dépend alors de votre tranche marginale d'imposition (TMI).
Plus votre TMI est élevée, plus l'amortissement est intéressant. C'est pourquoi le dispositif s'adresse en priorité aux contribuables fortement imposés. L'amortissement réduit d'abord le revenu foncier ; lorsqu'il crée un déficit, celui-ci peut s'imputer sur le revenu global du foyer, dans une limite que nous précisons plus bas.
Sur le plan juridique, le dispositif est issu de l'article 47 de la loi de finances pour 2026 et codifié à l'article 31 du Code général des impôts (CGI). Il porte aussi les appellations de « statut du bailleur privé » et de « Relance Logement ».
Le taux d'amortissement de la loi Jeanbrun varie de 3 % à 5,5 % par an. Il dépend de deux critères : la nature du logement (neuf ou ancien avec travaux) et le niveau de loyer que vous vous engagez à pratiquer.
La logique est incitative : plus votre loyer est abordable, plus le taux est élevé. Le dispositif distingue trois niveaux de loyer, définis par rapport au marché : intermédiaire (environ -15 %), social (-30 %) et très social (-45 %). En contrepartie d'un loyer plus bas, vous amortissez plus vite.
| Niveau de loyer | Réduction vs marché | Taux annuel | Plafond annuel* |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | -15 % | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | -30 % | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | -45 % | 5,5 % | 12 000 € |
*Plafond d'amortissement déductible, à ne pas confondre avec le plafond d'imputation du déficit foncier (voir section suivante).
| Niveau de loyer | Réduction vs marché | Taux annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | -15 % | 3 % |
| Social | -30 % | 3,5 % |
| Très social | -45 % | 4 % |
*Plafond d'amortissement déductible, à ne pas confondre avec le plafond d'imputation du déficit foncier (voir section suivante).
L'ancien n'ouvre droit à l'amortissement qu'à condition de réaliser des travaux éligibles de réhabilitation. Ces conditions (nature des travaux, performance énergétique) méritent un développement à part : nous les détaillons dans notre page consacrée à l'investissement Jeanbrun dans l'ancien (lien vers la page « ancien »). Le plafonnement applicable à l'ancien suit par ailleurs une logique différente, que nous clarifions juste après.
| Niveau de loyer | Taux dans le neuf | Taux dans l'ancien |
|---|---|---|
| Intermédiaire (-15 %) | 3,5 % | 3 % |
| Social (-30 %) | 4,5 % | 3,5 % |
| Très social (-45 %) | 5,5 % | 4 % |
Le calcul de l'amortissement loi Jeanbrun tient en quatre étapes : déterminer la base amortissable, appliquer le taux, vérifier le plafond, puis estimer l'économie d'impôt. Nous les déroulons sur un même exemple.
Fil rouge : un appartement neuf acheté 220 000 €, loué au niveau social (taux de 4,5 %), pour un foyer dont la tranche marginale d'imposition (TMI) est de 41 %.
La base amortissable correspond à 80 % du prix du logement : seul le bâti s'amortit, le terrain en est exclu. Ce terrain est estimé forfaitairement à 20 % du prix, sauf valeur précisée dans l'acte notarié.
Base amortissable = Prix × 80 %
Sur notre exemple : 220 000 € × 80 % = 176 000 €. Dans l'ancien avec travaux, on ajoute le montant des travaux éligibles à cette base.
Vous multipliez ensuite la base par le taux correspondant à votre niveau de loyer. Notre logement étant loué au niveau social, le taux est de 4,5 % dans le neuf.
Amortissement annuel = 176 000 € × 4,5 % = 7 920 €
C'est le montant que vous pourrez déduire chaque année, sous réserve du plafond vérifié à l'étape suivante.
L'amortissement déductible est plafonné : vous retenez le plus petit montant entre l'amortissement calculé et le plafond annuel. Pour un loyer social dans le neuf, ce plafond est de 10 000 €.
Amortissement déductible = min (7 920 € ; 10 000 €) = 7 920 €
Notre amortissement reste sous le plafond : il est donc déductible en totalité. Attention, ce plafond d'amortissement ne se confond pas avec le plafond d'imputation du déficit foncier.
L'économie réelle dépend de votre fiscalité. L'amortissement réduit votre revenu foncier imposable, lui-même soumis à l'impôt (votre TMI) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Tant qu'il efface un revenu foncier qui aurait été taxé, l'économie approche :
Économie annuelle ≈ Amortissement × (TMI + 17,2 %)
Sur notre exemple : 7 920 € × (41 % + 17,2 %) ≈ 4 610 € par an. Cette économie se répète chaque année où vous avez des revenus fonciers à neutraliser. Lorsque l'amortissement dépasse vos loyers et crée un déficit, son imputation suit des règles particulières, détaillées juste après.
Deux plafonds différents encadrent l'amortissement loi Jeanbrun, et les confondre fausse tout le calcul. Le premier limite le montant d'amortissement déductible ; le second limite l'imputation du déficit qui peut en résulter sur votre revenu global. Ils interviennent à deux moments distincts.
Ce premier plafond limite le montant d'amortissement que vous déduisez chaque année de vos revenus fonciers. Il dépend du niveau de loyer : dans le neuf, 8 000 € en loyer intermédiaire, 10 000 € en social et 12 000 € en très social.
Si votre amortissement théorique dépasse ce plafond, vous ne déduisez que le plafond ; l'excédent n'est pas perdu mais reporté, selon les règles d'étalement de l'amortissement. Tant que vous restez sous ce seuil, comme dans notre exemple précédent, l'amortissement est déductible en totalité.
Ce second plafond intervient plus tard, à un autre niveau. Lorsque votre amortissement et vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. La part de ce déficit imputable sur votre revenu global (salaires, autres revenus) est limitée à 10 700 € par an, en application de l'article 156, I-3° du CGI.
C'est précisément l'intérêt du dispositif : l'amortissement peut alimenter ce déficit imputable sur le revenu global, là où les régimes classiques le cantonnaient aux seuls revenus fonciers. Au-delà de 10 700 €, l'excédent de déficit se reporte sur vos revenus fonciers des années suivantes, pendant dix ans. À noter : pour les dépenses de rénovation énergétique, ce plafond est doublé à 21 400 €, une mesure prolongée jusqu'à fin 2027.
Les deux plafonds se lisent dans l'ordre : on plafonne d'abord l'amortissement, puis on teste le déficit qui en découle. Un exemple le montre clairement.
Prenons un logement neuf en loyer très social, de base amortissable 250 000 € :
Si le déficit avait dépassé 10 700 €, le surplus aurait basculé en report sur les revenus fonciers futurs. Les deux plafonds peuvent donc jouer indépendamment : on peut buter sur le premier sans atteindre le second.
L'amortissement n'est pas un avantage définitivement acquis. Au moment de la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Une partie de l'économie réalisée pendant la détention est donc reprise à la sortie : c'est un point que la plupart des guides passent sous silence, mais qu'il faut anticiper.
Concrètement, les amortissements que vous avez déduits au fil des années viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. La formule devient :
Plus-value imposable = Prix de vente − (Prix d'acquisition − Amortissements déduits)
Cela revient à ajouter le total des amortissements à votre plus-value taxable. Cette règle découle de la modification de l'article 150 VB du CGI et rapproche le dispositif Jeanbrun du traitement désormais appliqué au LMNP.
L'impact reste toutefois encadré. La plus-value relève du régime des particuliers, qui prévoit des abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Plus vous conservez le bien longtemps, plus la réintégration est atténuée.
Reprenons un logement acheté 220 000 €, conservé douze ans, sur lesquels vous avez déduit au total 95 000 € d'amortissements, puis revendu 280 000 €.
La réintégration ajoute donc les 95 000 € d'amortissements à la base taxable. Avant abattements, la plus-value imposable passe de 60 000 € à 155 000 €. Les abattements pour durée de détention viennent ensuite réduire ce montant, d'autant plus fortement que la détention est longue.
La leçon est simple : l'amortissement Jeanbrun est un puissant levier de trésorerie pendant la détention, mais il se raisonne sur l'ensemble du cycle, revente comprise.
Le bon usage de l'amortissement dépend de votre situation fiscale et de la structure de votre investissement. Voici quelques repères pour orienter votre stratégie, sans se substituer à une étude personnalisée.
Plus votre tranche marginale d'imposition est élevée, plus un taux d'amortissement fort — donc un loyer social ou très social — devient intéressant. La raison est mécanique : une déduction de revenu rapporte d'autant plus que votre TMI est haute.
| Votre TMI | Orientation possible |
|---|---|
| 11 % | Avantage limité ; le loyer intermédiaire suffit souvent |
| 30 % | Bon équilibre ; loyer intermédiaire ou social |
| 41 % – 45 % | Logique d'optimisation ; loyer social ou très social |
Attention toutefois à l'arbitrage entre fiscalité et rentabilité : un loyer très social réduit fortement vos recettes locatives, ce qui peut absorber une partie du gain fiscal. Le bon choix se fait sur le rendement net, pas sur la seule économie d'impôt. Selon votre situation — hauts revenus, chef d'entreprise, profession libérale — l'arbitrage diffère ; nous le détaillons sur nos pages par profil (liens vers les pages « Profils investisseurs »).
Deux situations méritent une attention spécifique.
En SCI à l'impôt sur le revenu, l'amortissement se calcule au niveau de la société ; le résultat foncier, déficit compris, est ensuite réparti entre les associés au prorata de leurs parts. Ce montage convient aux investissements à plusieurs et aux stratégies de transmission. Nous détaillons ce fonctionnement sur notre page dédiée (lien vers la page « Loi Jeanbrun et SCI »).
Pour la maison individuelle, la vigilance s'impose : le dispositif vise les logements situés dans un immeuble d'habitation collectif. La maison individuelle en est, en principe, exclue — un point à vérifier selon votre projet.
Pour estimer votre amortissement et l'économie d'impôt correspondant à votre profil, vous pouvez utiliser notre simulateur ou télécharger le guide complet du dispositif.
L'amortissement loi Jeanbrun débute le premier jour du mois d'achèvement de l'immeuble, ou le premier jour du mois d'acquisition si celle-ci est postérieure. Ce point de départ détermine votre première annuité, calculée au prorata sur l'année d'entrée. Les années suivantes, la déduction s'applique en année pleine, de façon linéaire, selon le taux retenu.
La durée d'amortissement dépend du taux choisi : à 4,5 %, le bien s'amortit sur environ 22 ans ; à 5,5 %, sur 18 ans. Cette durée ne doit pas être confondue avec l'engagement de location de 9 ans, qui correspond à la période minimale durant laquelle vous devez louer pour conserver l'avantage. L'amortissement peut, lui, se poursuivre au-delà de cet engagement, tant que votre base amortissable n'est pas épuisée.
L'amortissement s'ajoute aux charges foncières classiques : intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion et assurance, pour déterminer votre résultat foncier. C'est ce cumul qui peut faire basculer ce résultat en déficit. Les charges viennent d'abord en déduction des loyers, l'amortissement intervient ensuite et l'ensemble peut générer un déficit foncier imputable dans les limites détaillées plus haut.
Le dispositif Jeanbrun s'applique aux acquisitions dont l'acte authentique est signé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Issu de la loi de finances pour 2026, son cadre légal est en vigueur, même si la doctrine administrative peut encore préciser certaines modalités. Vérifiez la date de signature de votre acte pour confirmer votre éligibilité.
Pour pratiquer l'amortissement, vous devez relever du régime réel des revenus fonciers et le déclarer via le formulaire 2044. Le régime micro-foncier ne permet pas de déduire l'amortissement : il faut donc opter pour le réel. Vous tenez ensuite un suivi de votre base amortissable et des annuités déduites.
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