Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur suite à la promulgation de la loi de finances en février 2026, remplace définitivement la loi Pinel (arrêtée fin 2024) comme principal cadre fiscal pour l'investissement locatif. Contrairement au Pinel, qui offrait une réduction d'impôt directe, le dispositif Jeanbrun fonctionne sur un mécanisme d'amortissement fiscal déductible des revenus fonciers, sans zonage obligatoire, et s'applique à la fois au neuf et à l'ancien rénové.
En pratique, cela signifie que l'avantage fiscal n'est plus un pourcentage fixe du prix d'achat, mais une déduction progressive de la valeur du bien, potentiellement plus intéressante pour des investisseurs à forte imposition. Ces différences impliquent aussi des conditions et des stratégies d'investissement différentes.
Dans cet article, nous comparons le dispositif Jeanbrun à l'ancien dispositif Pinel pour vous aider à comprendre si le nouveau dispositif vaut réellement le coup pour un investissement locatif en 2026.
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La loi Pinel était un dispositif fiscal populaire en France, permettant aux investisseurs immobiliers de bénéficier d'une réduction d'impôt en échange de la mise en location d'un bien immobilier neuf pendant une durée déterminée (6, 9 ou 12 ans). Les plafonds de loyers et les zones géographiques (zones A, A bis, B1) étaient des critères essentiels pour bénéficier de l'avantage fiscal.
Principaux avantages de la loi Pinel :
Cependant, la loi Pinel a été supprimée fin 2024, marquant la fin d'un système particulièrement apprécié des investisseurs souhaitant réduire leur imposition tout en se constituant un patrimoine immobilier.
Le dispositif Jeanbrun, également appelé statut de bailleur privé ou encore dispositif Relance Logement, s'inscrit dans une logique différente pour encourager l'investissement locatif tout en soutenant la production de logements. À la différence du Pinel, qui reposait sur une réduction d'impôt directe, le Jeanbrun fonctionne sur un amortissement fiscal : chaque année, une partie du prix du bien est déduite des revenus fonciers, réduisant ainsi la base taxable de l'investisseur.
Principaux avantages du dispositif Jeanbrun :
Le dispositif Jeanbrun vise à offrir une solution plus souple et adaptée à l'investissement immobilier en 2026, en favorisant des stratégies de rentabilité à long terme.
Bon à savoir : le dispositif Relance Logement est applicable aux logements collectifs dont la date de signature de l'acte d'achat est comprise entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
| Critère | Loi Pinel | Loi Jeanbrun |
|---|---|---|
| Réduction fiscale | Réduction d'impôt directe (jusqu'à 21 % du prix du bien) | Amortissement fiscal : déduction progressive de la valeur du bien sur les revenus fonciers |
| Durée d'engagement | 6, 9 ou 12 ans, renouvelable | Engagement minimum de 9 ans, sans option de renouvellement |
| Plafonds de loyers | Plafonds stricts en fonction des zones géographiques | Plafonds moins stricts, modulés en fonction des loyers intermédiaires ou sociaux |
| Zones géographiques | Imposé par le zonage géographique (zones A, A bis, B1) | Aucune restriction géographique : investissement possible sur l'ensemble du territoire |
| Fiscalité des loyers | Loyers imposés après la réduction d'impôt | Neutralisation progressive de l'impôt grâce à l'amortissement |
| Type de bien éligible | Immobilier neuf uniquement | Immobilier neuf ou ancien (avec travaux ≥ 30 % + DPE A ou B minimum) |
L'un des critères déterminants pour choisir entre le dispositif Jeanbrun et la loi Pinel reste sans conteste les avantages fiscaux qu'ils offrent. Alors que la loi Pinel permettait une réduction d'impôt immédiate, le dispositif Jeanbrun adopte une approche plus progressive et souple, avec un mécanisme d'amortissement fiscal.
Avec la loi Pinel, l'investisseur bénéficiait d'une réduction d'impôt qui pouvait atteindre 21 % du prix d'acquisition du bien (sur une période de 12 ans). Cette réduction était appliquée immédiatement, offrant un avantage fiscal instantané, particulièrement apprécié des investisseurs cherchant à diminuer leur impôt sur le revenu à court terme.
Exemple : pour un bien acquis à 200 000 €, l'investisseur pouvait obtenir une réduction d'impôt de 42 000 € (sur 12 ans).
À l'inverse, le dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal qui permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers imposables, créant potentiellement un déficit foncier. Ce déficit peut même être imputé sur le revenu global, réduisant ainsi l'impôt sur l'ensemble des autres revenus (salaires, pensions, etc.). Ce système est donc particulièrement avantageux pour les investisseurs fortement imposés, car il offre des avantages fiscaux sur le long terme plutôt que sur le court terme.
Exemple : si le bien acheté pour 200 000 € est amorti sur 20 ans, l'investisseur pourra déduire 10 000 € par an de ses revenus fonciers, réduisant ainsi sa base imposable chaque année.
Le dispositif Jeanbrun offre donc une flexibilité beaucoup plus grande que le Pinel. Tandis que le Pinel offrait une réduction immédiate souvent appréciée par les investisseurs à la recherche d'un retour rapide, le Jeanbrun permet d'amortir les biens sur une plus longue période — plus adapté pour ceux qui cherchent une stratégie de rentabilité sur le long terme.
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La loi Pinel offrait une flexibilité importante en matière de durée d'engagement, permettant à l'investisseur de choisir entre des périodes de 6, 9 ou 12 ans. Cette possibilité de renouveler l'engagement (en optant pour des périodes supplémentaires de 3 ans) offrait une certaine souplesse pour adapter la stratégie en fonction de l'évolution des objectifs fiscaux ou patrimoniaux.
Possibilité de réduire la durée d'engagement à 6 ans pour une réduction d'impôt plus rapide, ce qui convenait particulièrement aux investisseurs à la recherche d'une rentabilité plus immédiate.
Bien que flexible, le renouvellement après 9 ou 12 ans était parfois perçu comme contraignant, notamment si l'investisseur souhaitait vendre son bien après une période courte.
Le dispositif Jeanbrun impose un engagement de 9 ans minimum, sans possibilité de renouvellement. Ce mécanisme est conçu pour encourager des investissements immobiliers plus durables, permettant à l'investisseur de bénéficier de l'amortissement fiscal sur une période plus longue.
Un engagement de 9 ans favorise une stratégie d'investissement à long terme, permettant également de lisser les effets fiscaux de l'amortissement sur une durée plus étendue.
L'engagement plus long peut ne pas convenir à ceux qui préfèrent une sortie plus rapide du dispositif, ou qui ont besoin de liquidités dans un délai plus court.
Le dispositif Pinel était strictement réservé à l'achat de logements neufs. L'objectif était de stimuler la construction de nouveaux logements dans des zones où la demande locative était forte. Cette restriction a souvent représenté un inconvénient pour les investisseurs intéressés par des biens anciens, même si l'immobilier neuf permettait de bénéficier de garanties constructeur et de normes énergétiques récentes (RT 2012 ou 2020).
Investissement dans des biens neufs, souvent plus simples à gérer du point de vue des réparations et des normes de construction modernes.
Exclusion de l'immobilier ancien, ce qui limitait le choix des zones géographiques et des types de biens, parfois plus accessibles financièrement.
Contrairement à la loi Pinel, le dispositif Jeanbrun offre une plus grande souplesse en permettant aux investisseurs d'acheter tant des biens neufs que des biens anciens, à condition que ces derniers soient rénovés à hauteur de 30 % de leur valeur et obtiennent un diagnostic de performance énergétique DPE A ou B minimum. Cette possibilité d'investir dans des logements anciens ouvre des horizons plus vastes, notamment dans des zones non couvertes par le Pinel, souvent plus accessibles financièrement.
Plus grande flexibilité en matière de choix de biens, permettant d'investir aussi bien dans le neuf que dans l'ancien, tout en bénéficiant des avantages fiscaux.
Les travaux de rénovation doivent être conséquents (représentant au moins 30 % de la valeur du bien) pour bénéficier du dispositif.
Le dispositif Pinel imposait des plafonds de loyers qui variaient selon la zone géographique dans laquelle se situait le bien. Ces zones (A, A bis, B1) étaient définies en fonction de la demande locative et des prix du marché immobilier local. L'idée était de rendre l'investissement accessible tout en évitant une trop forte rentabilité locative dans des zones déjà tendues.
Ces plafonds permettaient de garantir des loyers accessibles, en particulier dans des zones où la demande locative est forte, tout en assurant une rentabilité modérée mais stable.
La rigidité des plafonds pouvait parfois rendre l'investissement moins attractif dans des zones où les loyers du marché étaient plus élevés que ceux autorisés par la loi Pinel.
Le dispositif Jeanbrun adopte une approche plus flexible concernant les plafonds de loyers. Bien qu'il existe des plafonds dans le cadre du dispositif, ceux-ci sont moins stricts que ceux imposés par le Pinel et peuvent être modulés selon le type de loyer (intermédiaire, social ou très social). Cette flexibilité permet aux investisseurs de fixer des loyers plus proches du marché, tout en bénéficiant des avantages fiscaux.
Les plafonds sont moins contraignants, permettant d'ajuster les loyers en fonction du marché local tout en maintenant l'attractivité de l'investissement — bénéfique notamment dans les zones à forte demande locative.
Le système de modulation des loyers peut introduire une certaine complexité dans le calcul des loyers autorisés, nécessitant plus de suivi pour s'assurer du respect des règles.
Consultez nos pages dédiées pour approfondir les points clés du dispositif Jeanbrun :
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