Zone B1, plafonds de loyer, amortissement fiscal et exemples de calculs concrets pour investir à Tours.
Le marché de l’immobilier à Tours connaît une transformation majeure avec l’arrivée de nouvelles mesures réglementaires destinées à dynamiser le secteur. Cet article vous présente les fondements de ce nouveau dispositif Jeanbrun et son application concrète à Tours.
Avant d'entrer dans le détail du dispositif, voici les données clés à connaître pour investir à Tours.
| Donnée | Valeur à Tours |
|---|---|
| Zone loi Jeanbrun | Zone B1 (hors zone tendue) |
| Population | 139 259 habitants (commune) |
| Tours Métropole Val de Loire | ≈ 299 000 habitants, 22 communes |
| Prix médian des appartements vendus | ≈ 2 830 €/m², de 1 640 € (Rochepinard) à 3 430 €/m² (Centre) |
| Prix moyen du neuf (Indre-et-Loire) | 4 178 €/m² |
| Plafond loyer intermédiaire (zone B1) | 11,80 €/m² |
| Plafond loyer social (Tours) | 8,95 €/m² |
| Loyer de marché d'un T2 récemment loué | 12,2 à 13,6 €/m² selon le quartier |
| Tension locative | Hors zone tendue ; 10,5 % de logements vacants |
Sources : INSEE (population 2023, logement 2022) ; ventes DVF 2024-2025 ; SDES, prix des logements neufs au 2e trimestre 2026 ; observatoire local des loyers de l'agglomération tourangelle (2025) ; plafonds 2026 (BOFiP et arrêté du 6 janvier 2026).
À retenir : dans tous les quartiers de Tours, le loyer de marché d'un T2 (12,2 à 13,6 €/m²) dépasse le plafond intermédiaire de la zone B1 (11,80 €/m²) : en loi Jeanbrun, le loyer sera plafonné, mais proposé sous le prix du marché. Avec plus de 10 % de logements vacants, l'emplacement reste le premier critère de choix.
Recevez immédiatement notre guide PDF avec toutes les informations essentielles pour réussir votre investissement locatif.
La loi Jeanbrun représente un tout nouveau dispositif fiscal conçu pour remplacer avantageusement le dispositif Pinel et ainsi relancer l’investissement locatif privé en France. Validée par la loi de finances pour 2026, cette mesure introduit un système innovant basé sur l'amortissement fiscal du bien immobilier. Chaque investisseur qui choisit de proposer un logement neuf ou ancien réhabilité à la location nue peut ainsi espérer déduire une fraction de la valeur de son bien de ses revenus fonciers et de son impôt sur le revenu global, redynamisant par la même occasion le marché tourangeau.
L'objectif principal de ce dispositif Jeanbrun 2026 est de répondre aux tensions croissantes sur le marché du logement tout en offrant un soutien pérenne aux propriétaires. En instaurant le nouveau statut du bailleur privé, le législateur souhaite encourager l'offre de biens abordables. Grâce à des mécanismes précis régissant les plafonds de loyer et le niveau de loyer exigé, la mesure cherche à faciliter l'accès au logement pour les ménages tout en garantissant un avantage fiscal attractif pour tout investisseur soucieux de valoriser son patrimoine et de réduire sa pression fiscale sur le long terme.
Ce dispositif s’applique particulièrement à tout contribuable français désireux de réaliser un investissement locatif performant, quelle que soit la zone où se situe le bien. Qu'il s'agisse d'un primo-accédant ou d'un propriétaire chevronné, chaque foyer fiscal peut potentiellement devenir éligible au dispositif Jeanbrun dès lors qu'il respecte les conditions inhérentes au statut de bailleur privé. En s'engageant à louer le bien pour une durée minimale de neuf ans à titre de résidence principale pour le locataire, l'acheteur s'assure de bénéficier du dispositif et de sécuriser des revenus fonciers réguliers tout en optimisant sa fiscalité personnelle.
Comparaison avec le Pinel : la loi Jeanbrun met l'accent sur l'amortissement, permettant de déduire une quote-part de l'investissement directement des revenus fonciers, là où le Pinel offrait une réduction d'impôt forfaitaire. Retrouvez le détail complet de cette comparaison sur notre page Loi Jeanbrun vs loi Pinel.
L'instauration de ce nouveau statut de bailleur privé constitue la pierre angulaire de la réforme introduite par la loi Jeanbrun. Pour tout investisseur souhaitant réussir son placement immobilier à Tours, ce cadre réglementaire offre une alternative moderne aux dispositifs passés. En optant pour ce statut de bailleur privé, chaque contribuable peut intégrer l'amortissement fiscal dans sa stratégie de gestion de patrimoine. La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026 et en vigueur depuis le 21 février 2026, redéfinit les règles du jeu pour la location nue. Désormais, le propriétaire bailleur valorise son bien tout en réduisant significativement son impôt sur le revenu grâce à un mécanisme d'amortissement calculé sur le prix d'acquisition.
Pour devenir éligible au statut de bailleur privé et profiter pleinement du dispositif Jeanbrun, le futur propriétaire doit respecter scrupuleusement plusieurs critères administratifs et financiers. Les logements neufs ou anciens réhabilités doivent ainsi répondre aux conditions suivantes :
Prévu pour s'appliquer jusqu'au 31 décembre 2028, ce dispositif fiscal impose également une durée minimale d'engagement de location fixée à 9 ans, garantissant ainsi une offre pérenne sur le marché locatif privé tourangeau.
S'engager dans le cadre du nouveau statut du bailleur privé confère à l'investisseur de multiples avantages tout en lui assignant des responsabilités précises. Le principal attrait réside dans l'obtention d'un avantage fiscal puissant, permettant d'imputer l'amortissement sur les revenus et de générer potentiellement un déficit foncier avantageux. L'investisseur participe ainsi activement à faciliter l'accès au logement. En contrepartie, il endosse les responsabilités suivantes :
Cette gestion rigoureuse assure la pérennité de son investissement immobilier tout en répondant aux attentes sociétales en matière de logement abordable.
Tours est classée en zone B1, comme Angers ou Brest, mais n'est pas en zone tendue. Le plafond de la location intermédiaire y est fixé par zone ; ceux des locations sociale et très sociale sont propres à la commune.
| Catégorie de location | Plafond de loyer | Taux d'amortissement (neuf) |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 11,80 €/m² | 3,5 % |
| Sociale | 8,95 €/m² | 4,5 % |
| Très sociale | 7,03 €/m² | 5,5 % |
Plafonds 2026. Location intermédiaire : plafond fixé par zone (article 2 terdecies D de l'annexe III au CGI). Locations sociale et très sociale : plafonds fixés commune par commune par l'arrêté du 6 janvier 2026.
| Catégorie de location | Plafond de ressources annuel |
|---|---|
| Intermédiaire | 36 144 € |
| Sociale | 26 460 € |
| Très sociale | 14 553 € |
Plafonds majorés pour les couples et personnes à charge : les montants ci-dessus concernent une personne seule. Consultez notre page plafonds de loyers et de ressources pour le détail selon la composition du foyer.
Recevez immédiatement notre guide PDF avec toutes les informations essentielles pour réussir votre investissement locatif.
Pour illustrer l'application du dispositif, voici deux exemples chiffrés : un investissement dans le neuf en location intermédiaire aux Deux Lions, et un investissement dans l'ancien avec travaux en location sociale à Febvotte-Marat.
| TMI du foyer | Économie d'impôt annuelle | Économie sur 9 ans |
|---|---|---|
| 30 % | 746 € | 6 718 € |
| 41 % | 1 020 € | 9 181 € |
| 45 % | 1 120 € | 10 076 € |
Calcul simplifié : déficit annuel × TMI. Hors prélèvements sociaux. Consultez un conseiller fiscal pour une simulation personnalisée.
Loyer de marché : aux Deux Lions, un T2 récemment loué se loue en médiane 12,7 €/m² hors charges, soit environ 533 € pour 42 m². Le loyer plafonné (496 €) est donc inférieur au marché, ce qui facilite la mise en location.
Déficit foncier majoré : les travaux de rénovation énergétique permettant d'atteindre un DPE A ou B ouvrent droit à un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 21 400 € / an (au lieu de 10 700 € en droit commun), pour les travaux réalisés avant le 31 décembre 2027.
Calcul simplifié à titre indicatif : le déficit foncier majoré ne s'applique en pratique que dans la limite des charges effectivement supportées et selon les modalités précisées par l'administration fiscale. Consultez un expert avant d'investir dans l'ancien.
Utilisez notre simulateur pour obtenir une estimation personnalisée basée sur votre projet à Tours : prix d'achat, type de bien, catégorie de location et TMI. Accéder au simulateur →
L'observatoire local des loyers de l'agglomération tourangelle mesure le loyer médian des logements récemment loués. Pour un T2, il va de 12,2 €/m² dans les quartiers périphériques à 13,6 €/m² dans le centre, pour 12,7 €/m² sur l'ensemble de l'agglomération. Tous ces niveaux dépassent le plafond intermédiaire de 11,80 €/m² : en loi Jeanbrun, c'est le plafond qui fixe le loyer.
| Zone de l'observatoire | Principaux quartiers concernés | Loyer médian d'un T2 récemment loué |
|---|---|---|
| Zone 1 | Centre, Cathédrale, Lamartine, l'essentiel de Grammont, une partie de Lakanal-Strasbourg, La Fuye-Velpeau et Rabelais-Tonnelle | 13,6 €/m² |
| Zone 2 | Paul Bert, Febvotte-Marat, Giraudeau, Deux Lions-Gloriette, Sainte-Radegonde, une partie de Saint-Symphorien ; à Saint-Avertin, Saint-Cyr-sur-Loire, La Riche et Fondettes, l'essentiel de la commune | 12,7 €/m² |
| Zone 3 | Europe, Rives du Cher, Bergeonnerie, Beaujardin, Montjoyeux, Les Fontaines, Rochepinard, une partie de Sanitas-Rotonde ; Joué-lès-Tours et les autres communes de l'agglomération | 12,2 €/m² |
Source : observatoire local des loyers de l'agglomération tourangelle, 2025 (loyer médian hors charges des appartements de 2 pièces loués depuis moins d'un an).
Les prix varient du simple au double d'un quartier à l'autre, ce qui influence directement le rendement locatif accessible sous plafonds Jeanbrun.
| Quartier | Prix médian au m² | Zone de loyer principale |
|---|---|---|
| Centre | ≈ 3 430 € | Zone 1 |
| Grammont | ≈ 3 330 € | Zone 1 |
| Lamartine | ≈ 3 250 € | Zone 1 |
| Deux Lions-Gloriette | ≈ 3 080 € | Zone 2 |
| Rabelais-Tonnelle | ≈ 3 050 € | Zone 2 |
| Cathédrale | ≈ 3 040 € | Zone 1 |
| Paul Bert | ≈ 3 020 € | Zone 2 |
| Lakanal-Strasbourg | ≈ 2 950 € | Zones 1 et 2 |
| La Fuye-Velpeau | ≈ 2 940 € | Zone 2 |
| Sainte-Radegonde | ≈ 2 910 € | Zone 2 |
| Giraudeau | ≈ 2 740 € | Zone 2 |
| Saint-Symphorien | ≈ 2 730 € | Zones 2 et 3 |
| Douets-Milletière | ≈ 2 710 € | Zones 2 et 3 |
| Bergeonnerie | ≈ 2 690 € | Zone 3 |
| Europe | ≈ 2 510 € | Zone 3 |
| Febvotte-Marat | ≈ 2 300 € | Zone 2 |
| Montjoyeux | ≈ 2 220 € | Zone 3 |
| Beaujardin | ≈ 2 000 € | Zone 3 |
| Sanitas-Rotonde | ≈ 1 880 € | Zones 1 et 3 |
| Les Fontaines | ≈ 1 670 € | Zone 3 |
| Rives du Cher | ≈ 1 670 € | Zone 3 |
| Rochepinard | ≈ 1 640 € | Zone 3 |
Source : prix médian au m² des appartements vendus en 2024 et 2025 (DVF géolocalisé, 3 145 ventes, hors ventes en l'état futur d'achèvement), par quartier officiel de la ville de Tours ; zone de loyer de l'observatoire couvrant l'essentiel du quartier.
Rendement et localisation : le plafond de loyer étant le même dans toute la ville, un bien acquis à Febvotte-Marat ou Montjoyeux offre un rendement brut nettement supérieur à un bien équivalent dans le Centre, où le prix au m² est environ 50 % plus élevé. Dans les quartiers les moins chers, vérifiez toutefois la demande locative et l'environnement immédiat avant d'investir.
Recevez immédiatement notre guide PDF avec toutes les informations essentielles pour réussir votre investissement locatif.
L’investissement immobilier au sein de la ville de Tours prend une toute nouvelle dimension grâce au dispositif Jeanbrun qui révolutionne la manière de concevoir la rentabilité patrimoniale. Chaque investisseur avisé cherche à comprendre comment optimiser sa fiscalité tout en soutenant le secteur locatif. Ce mécanisme repose fondamentalement sur l'amortissement fiscal du bien, permettant au propriétaire de déduire une quote-part de la valeur du bâtiment de ses revenus. Pour réussir cette démarche, il convient d'analyser précisément les opportunités offertes par ce nouveau cadre réglementaire qui s'inscrit directement dans la lignée de la loi de finances pour 2026, offrant ainsi une perspective hautement rentable pour le contribuable.
Pour prétendre aux avantages du dispositif Jeanbrun, le choix du bien immobilier revêt une importance capitale pour l'investisseur. Les logements neufs ou les biens anciens ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation importants sont parfaitement éligibles au dispositif Jeanbrun. Cette mixité permet de dynamiser aussi bien la construction moderne que la rénovation du parc urbain existant à Tours. En réalisant cet achat, le foyer fiscal s'assure de valoriser son patrimoine tout en préparant sa retraite grâce à des flux de revenus sécurisés. Le respect des critères techniques garantit que chaque acquisition immobilière répond aux normes exigées par l'administration pour valider l'amortissement fiscal et sécuriser le projet sur le long terme.
Réaliser un investissement locatif sous l'égide du statut du bailleur privé impose de respecter un certain nombre de règles strictes définies par le législateur. L'acheteur s'engage à louer le bien nu, à titre de résidence principale, pour une durée minimale de neuf ans. Cette condition d'engagement garantit une stabilité résidentielle essentielle pour le locataire. De plus, l'investisseur doit veiller à ce que la gestion de son bien respecte scrupuleusement les exigences de la location nue. En contrepartie de ces contraintes, il bénéficie d'un puissant avantage fiscal qui vient alléger sa pression fiscale globale et renforce la rentabilité nette de son opération immobilière à Tours.
Le dispositif Jeanbrun encadre strictement la politique tarifaire des propriétaires afin de préserver l'accès au logement pour les ménages modestes et intermédiaires. Pour cela, des plafonds de loyer et des plafonds de ressources pour les locataires sont instaurés par les textes réglementaires. L'investisseur doit impérativement adapter le montant du loyer en fonction du niveau de loyer exigé par la zone géographique où se situe son bien immobilier. Le respect de ces plafonds constitue une condition sine qua non pour conserver le bénéfice du statut de bailleur privé et continuer à pratiquer l'amortissement sur les revenus fonciers. Cette régulation minutieuse permet d'harmoniser le marché tout en garantissant une sécurité juridique et financière durable à chaque propriétaire.
L'utilisation judicieuse du dispositif Jeanbrun offre à chaque investisseur un avantage fiscal considérable pour structurer son patrimoine immobilier. Grâce au mécanisme de l'amortissement, le propriétaire peut soustraire une partie de la valeur des logements neufs ou réhabilités de ses revenus fonciers. Cette disposition permet souvent de générer un déficit foncier imputable, réduisant ainsi efficacement l'impôt sur le revenu global du foyer fiscal. Cette stratégie patrimoniale novatrice remplace avantageusement l'ancien dispositif Pinel, dynamisant durablement la location nue à Tours.
L'amortissement fiscal constitue la pierre angulaire du dispositif Jeanbrun pour alléger la pression fiscale. Lorsque les charges et l'amortissement dépassent les recettes perçues grâce au loyer, un déficit foncier apparaît, améliorant la rentabilité nette de l'investissement locatif. Ce mécanisme profite directement au bailleur soumis au statut de bailleur privé, validé par la loi de finances pour 2026. L'investisseur engagé pour une durée minimale de 9 ans sécurise ainsi son placement tout en optimisant la fiscalité de ses revenus fonciers perçus chaque année.
Ce nouveau dispositif fiscal destiné au locatif privé redéfinit les règles pour tout investisseur désireux de s'engager dans la location nue. En adoptant le statut du bailleur privé, le contribuable devient éligible à des réductions substantielles sur son impôt sur le revenu. En vigueur depuis le 21 février 2026, ce cadre réglementaire fixe des plafonds de loyer stricts pour garantir l'accès au logement. Chaque propriétaire doit veiller à respecter ces exigences pour conserver le bénéfice du dispositif Jeanbrun 2026 tout au long de sa période d'engagement locatif.
L'impact de la loi Jeanbrun sur le rendement de l'investissement immobilier à Tours s'avère particulièrement positif pour les contribuables. En combinant les loyers perçus et l'optimisation fiscale liée à l'amortissement, l'investisseur maximise la rentabilité globale de son projet. Le respect des plafonds de loyer et des conditions d'attribution pour la résidence principale du locataire assure une pérennité financière remarquable. Cette stabilité renforce l'attractivité du marché tourangeau pour les années à venir, attirant de nombreux épargnants avisés.
En somme, la loi Jeanbrun s'impose comme une solution incontournable pour relancer l’investissement locatif privé en France dès le début de l'année 2026. Ce dispositif fiscal moderne, articulé autour du statut du bailleur privé et de l'amortissement, offre une réponse concrète aux défis du logement. En garantissant un avantage fiscal pérenne, il séduit un nombre croissant d'investisseurs désireux de valoriser leur patrimoine immobilier tout en soutenant activement le marché locatif partout en France.
À Tours, les perspectives pour le marché immobilier locatif s'annoncent particulièrement florissantes grâce à l'application de la loi de finances pour 2026. L'engouement pour les logements éligibles au dispositif Jeanbrun stimule à la fois la construction de programmes neufs et la réhabilitation de l'ancien. Cette dynamique favorise une offre diversifiée de location nue, répondant ainsi parfaitement aux besoins des ménages tout en consolidant l'économie locale et l'attractivité résidentielle de cette métropole tourangelle en pleine expansion.
Pour réussir votre investissement immobilier sous l'égide du dispositif Jeanbrun, il est primordial de bien analyser le prix d'acquisition et de respecter scrupuleusement les plafonds de loyer imposés. Pour cela, vous devez notamment :
Tours est classée en zone B1, selon le zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026, et n'est pas en zone tendue. En 2026, le plafond de loyer est de 11,80 €/m² en location intermédiaire. À Tours, il est de 8,95 €/m² en location sociale et de 7,03 €/m² en location très sociale (arrêté du 6 janvier 2026).
Selon l'observatoire local des loyers de l'agglomération tourangelle (2025), un deux-pièces loué depuis moins d'un an se loue en médiane 12,7 €/m² hors charges, de 12,2 €/m² dans les quartiers périphériques à 13,6 €/m² dans le centre. Ces niveaux dépassent le plafond intermédiaire de la zone B1 (11,80 €/m²) : à Tours, le plafond Jeanbrun limite donc le loyer.
Pour un T2 neuf de 42 m² acheté au prix moyen du neuf en Indre-et-Loire (4 178 €/m²), le loyer plafonné en location intermédiaire, environ 496 € par mois hors charges, donne un rendement brut d'environ 3,4 %. Dans l'ancien, où le prix médian des appartements vendus est de 2 830 €/m², le rendement est plus élevé, mais il faut ajouter le coût des travaux exigés par le dispositif.
D'après les ventes d'appartements de 2024 et 2025 (DVF), les quartiers les plus abordables sont Rochepinard (environ 1 640 €/m²), Les Fontaines et Rives du Cher (1 670 €/m²) et Sanitas-Rotonde (1 880 €/m²). Le Centre (3 430 €/m²), Grammont (3 330 €/m²) et Lamartine (3 250 €/m²) sont les plus chers. La médiane de la ville s'établit à 2 830 €/m².
Oui, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d'acquisition et permettent d'atteindre un DPE classe A ou B. Ce volet permet de cumuler l'amortissement Jeanbrun avec un déficit foncier majoré, imputable sur le revenu global jusqu'à 21 400 € par an, un levier intéressant dans l'ancien tourangeau (Febvotte-Marat, Paul Bert, La Fuye-Velpeau).
Simulez votre amortissement et votre économie d'impôt personnalisée pour un investissement en loi Jeanbrun à Tours.
Accéder au simulateur