Résidence Cogedim de la ZAC Doulon-Gohards, dans l'est nantais, desservie par le Chronobus C7 : prix, loyer maximal, rendement estimé, note détaillée et points de vigilance.
Mis à jour le · Prix du lot relevé le 28 septembre 2026
Riva Verde, à Nantes (44), commercialisé par Cogedim, obtient 77/100 dans notre classement du 28 septembre 2026 : 5 000 €/m² pour le T2 relevé, Chronobus à proximité, tram à 1,1 km, livraison prévue T4 2028 et rendement brut estimé de 3,2 %.
En bref : un T2 à 189 000 € parking compris dans une métropole de zone A, avec un plafond Jeanbrun nettement au-dessus du loyer de marché : Riva Verde figure dans notre classement des programmes Jeanbrun. En revanche, la desserte repose sur le Chronobus C7, le tram étant à 1,1 km, et les travaux n'ont pas démarré. Seuls 24 des 29 lots disponibles sont proposés en Jeanbrun.
Saisissez le prix du lot qui vous intéresse, Nantes comme commune et le loyer intermédiaire pour estimer votre amortissement et votre économie d'impôt sur 9 ans.
Les caractéristiques du programme telles que publiées par le promoteur et le commercialisateur, consultées le 29 septembre 2026.
| Adresse | Rue Henri Loiret, 44300 Nantes (quartier Doulon) |
|---|---|
| Promoteur | Cogedim (groupe Altarea) |
| Commercialisation | Cogedim |
| Taille de la résidence | Environ 50 logements, du studio au T5, dont 2 maisons en duplex ; 29 lots disponibles en accession, dont 24 proposés en Jeanbrun (bâtiments B et D et maisons), et 10 lots en bail réel solidaire |
| Architecte | DLW Architectes, avec Collectif Faro et Atelier Belenfant-Daubas |
| Prestations | Balcon (4,4 à 18,3 m²) ou terrasse pour chaque logement, une place de stationnement incluse (deux pour les T5) dans un parking mutualisé à l'entrée de la résidence, local vélos, jardins partagés, panneaux rayonnants et ballon thermodynamique ; pas de cave |
| Zone ABC | Zone A |
| Énergie | RE2020, certification NF Habitat ; DPE non publié par le promoteur (« DPE A » selon un portail, sans justificatif) |
| Livraison | À partir du 4e trimestre 2028 |
| Chantier | En lancement commercial ; travaux non démarrés |
| Dispositifs affichés | Loi Jeanbrun (bâtiments B et D, maisons), LMNP, bail réel solidaire (BRS) ; PTZ selon un portail |
Notre analyse porte sur un lot précis : un T2 de 37,80 m² (lots D202 et D203) au 2e étage, orientés est-sud, avec un balcon de 4,4 m², proposé à 189 000 € TVA 20 %, soit 5 000 €/m². La moyenne des appartements neufs en Loire-Atlantique est de 4 631 €/m² (SDES, 2e trimestre 2026) : le lot se situe 8 % au-dessus.
| Typologie | Lots disponibles | Surface | Étages | Prix (TVA 20 %) |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 2 | 31,43 à 31,67 m² | RDC | 158 000 à 159 000 € |
| T2 | 9 | 37,80 à 42,20 m² | 2e au 4e | 189 000 à 200 000 € |
| T2 évolutif | 1 | 46,10 m² | 4e | 222 000 € |
| T3 | 8 | 57,88 à 61,80 m² | 3e au 5e | 246 000 à 253 000 € |
| T4 | 3 | 76,20 à 79,00 m² | 4e et 5e | 285 000 à 308 000 € |
| T5 | 4 | 95,27 m² | 1er au 4e | 422 000 à 446 000 € |
| Maison T4 duplex | 2 | 72,80 à 80,40 m² | RDC et 1er | 260 474 à 302 000 € |
29 lots affichés par Cogedim le 29 septembre 2026, prix TVA 20 %, une place de parking rattachée à chaque logement sans supplément. Les 5 lots du bâtiment C ne sont pas proposés en Jeanbrun. Les autres T2 de 37,8 m² coûtent 191 000 € (3e étage) et 194 000 € (4e étage). Dix autres lots sont vendus en bail réel solidaire (BRS), à des prix réservés aux accédants sous conditions de ressources.
Les calculs ci-dessous portent sur le T2 relevé, loué en loyer intermédiaire, le niveau de loyer le plus courant en loi Jeanbrun.
Exemple : pour un foyer imposé dans la tranche à 30 %, dont les revenus fonciers absorbent l'amortissement, la déduction de 5 292 € réduit l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 %) d'environ 2 498 € par an.
Les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable à la revente : voir notre page sur l'amortissement Jeanbrun. Pour chiffrer votre cas avec vos charges, votre crédit et votre imposition, utilisez le simulateur Jeanbrun.
Le coefficient de surface avantage les petites surfaces : plus le logement est petit, plus le plafond au m² est élevé.
| Surface | Coefficient | Plafond au m² | Loyer mensuel max. HC |
|---|---|---|---|
| 31,43 m² | 1,200 | 17,57 € | 552 € |
| 31,67 m² | 1,200 | 17,57 € | 556 € |
| 37,80 m² (lot relevé) | 1,200 | 17,57 € | 664 € |
| 42,20 m² | 1,150 | 16,84 € | 711 € |
| 46,10 m² | 1,112 | 16,28 € | 751 € |
| 57,88 m² | 1,028 | 15,05 € | 871 € |
| 61,80 m² | 1,007 | 14,75 € | 911 € |
| 72,80 m² | 0,961 | 14,07 € | 1 024 € |
| 76,20 m² | 0,949 | 13,90 € | 1 059 € |
| 79,00 m² | 0,941 | 13,77 € | 1 088 € |
| 80,40 m² | 0,936 | 13,71 € | 1 102 € |
| 95,27 m² | 0,899 | 13,17 € | 1 254 € |
Calcul sur la surface habitable, assimilée à la surface utile (les balcons et terrasses en sont exclus). Sources : BOFiP BOI-BAREME-000017-20260310 ; loi n° 2026-103, art. 47.
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Riva Verde est situé rue Henri-Loiret, dans la ZAC Doulon-Gohards, un nouveau quartier de l'est nantais aménagé par Nantes Métropole Aménagement entre 2017 et 2034 : 2 300 logements à terme, le groupe scolaire Claire-Bretécher ouvert en 2023, une crèche, un gymnase et cinq fermes urbaines. Le parc du Grand Blottereau est tout proche.
L'arrêt Portail Rouge du Chronobus C7 est à environ 125 m ; le prolongement de la ligne est prévu dans le cadre de la ZAC. Les stations Souillarderie et Pin Sec du tram 1 sont à environ 1,1 km, avec Commerce à 14-17 minutes depuis Souillarderie ; les bus 12 et 87 passent à moins de 600 m. La résidence n'est pas située en quartier prioritaire : le plus proche, Bottière – Pin Sec, en renouvellement urbain, est à environ 1,1 km.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Loyer de marché (T2 récemment loué) | 13,5 €/m² HC (OLL Nantes 2025) |
| Plafond Jeanbrun d'un T2 de 42 m² | 16,87 €/m² · écart avec le marché : +25 % |
| Tension locative | Zone tendue, vacance 6,1 % |
| Prix moyen des appartements neufs | 4 631 €/m² (Loire-Atlantique) |
Sources : observatoires locaux des loyers (base nationale 2025, sinon 2024) ou carte des loyers 2025 ; zonage des zones tendues (décret du 22/12/2025) ; INSEE, recensement 2022 (vacance à l'échelle de la commune) ; SDES, enquête ECLN, 2e trimestre 2026 ; BOFiP 2026.
Pour qui louer ? Nantes compte 327 734 habitants, 62,1 % de ménages locataires et 54,8 % de personnes seules, pour 215 144 emplois (INSEE). Les studios et T2 s'adressent aux jeunes actifs et aux étudiants, les T3 à T5 et les maisons aux familles, attirées par les équipements du nouveau quartier ; le locataire doit respecter les plafonds de ressources du loyer intermédiaire.
Pour situer ce programme dans son marché, consultez notre guide investir en loi Jeanbrun à Nantes.
Riva Verde est noté avec la même grille publique que les 25 programmes de notre comparatif. Voici le détail de chaque critère.
| Critère | Points | Justification |
|---|---|---|
| Loyer de marché / plafond | 25/25 | Le plafond Jeanbrun d'un T2 de 42 m² en zone A (16,87 €/m²) dépasse de 25 % le loyer médian nantais (13,5 €/m²) : le plafond ne bride pas le loyer. |
| Tension locative | 13/15 | Nantes est classée en zone tendue (8 pts) ; le taux de vacance des logements est de 6,1 % (5 pts). |
| Transports et emplacement | 14/20 | Desserte principale par le Chronobus C7, le tram étant à plus d'un kilomètre (6 pts) ; ville-centre de la métropole (8 pts). |
| Prix au m² / neuf local | 9/15 | 5 000 €/m² pour le lot relevé, parking compris, soit 8 % au-dessus de la moyenne du neuf en Loire-Atlantique (4 631 €/m²) : ratio entre 1,00 et 1,10. |
| Énergie | 6/10 | RE2020 confirmée (4 pts) et certification NF Habitat (2 pts) ; DPE non publié par le promoteur. |
| Livraison | 6/10 | Livraison prévue à partir du 4e trimestre 2028, au second semestre. |
| Transparence | 4/5 | Promoteur, adresse, prix et surface par lot publiés ; un point retiré car ni le DPE, ni le nombre total de logements ne figurent sur la page du promoteur. |
| Total | 77/100 | N° 7 du top 10 des programmes Jeanbrun. |
Saisissez le prix du lot qui vous intéresse, Nantes comme commune et le loyer intermédiaire pour estimer votre amortissement et votre économie d'impôt sur 9 ans.
Rappel des règles : conditions d'éligibilité et plafonds de loyers et de ressources du dispositif Jeanbrun.
En partie : Cogedim propose en Jeanbrun les lots des bâtiments B et D et les maisons, soit 24 des 29 lots disponibles ; les 5 lots du bâtiment C ne le sont pas. Pour les maisons, vérifiez qu'elles font partie d'un immeuble collectif, la loi excluant les maisons individuelles dans le neuf. Les appartements sont des logements neufs en immeuble collectif vendus en VEFA ; pour ouvrir droit à l'amortissement, il faut acheter avant le 31 décembre 2028 et louer le logement nu, en résidence principale, pendant au moins 9 ans. Faites confirmer par écrit l'éligibilité du lot que vous réservez.
Le T2 de 37,80 m² relevé le 28 septembre 2026 coûte 189 000 € TVA 20 %, soit 5 000 €/m², 8 % au-dessus du prix moyen du neuf en Loire-Atlantique (4 631 €/m²). D'après la grille des lots disponibles, les studios coûtent 158 000 à 159 000 €, les T2 189 000 à 200 000 €, les T2 évolutifs 222 000 €, les T3 246 000 à 253 000 €, les T4 285 000 à 308 000 €, les T5 422 000 à 446 000 € et les maisons T4 duplex 260 474 à 302 000 € en TVA 20 %.
Nantes est en zone A : le plafond de loyer intermédiaire 2026 est de 14,64 €/m² hors charges, corrigé d'un coefficient de surface. Pour le T2 de 37,80 m² relevé, le loyer maximal est de 664 € par mois hors charges. Le loyer de marché mesuré par l'observatoire local des loyers (13,5 €/m²) donne environ 510 € par mois : c'est ce montant, plus prudent, que nous retenons.
Sur le lot relevé, le rendement brut estimé est de 3,2 % (6 120 € de loyer par an pour 189 000 €), avant charges, taxe foncière et vacance. L'amortissement Jeanbrun s'y ajoute : 5 292 € déductibles par an, soit environ 2 498 € d'impôt en moins chaque année pour un foyer imposé à 30 % dont les revenus fonciers absorbent cette déduction.
Cogedim annonce une livraison à partir du 4e trimestre 2028 ; le programme est en lancement commercial et les travaux n'ont pas démarré. Le logement devra être mis en location dans les 12 mois suivant son achèvement pour ouvrir droit à l'amortissement Jeanbrun.
L'arrêt Portail Rouge du Chronobus C7 est à environ 125 m. Les stations Souillarderie et Pin Sec du tram 1 sont à environ 1,1 km ; depuis Souillarderie, le tram rejoint Commerce, dans le centre de Nantes, en 14 à 17 minutes. Les bus 12 et 87 passent à moins de 600 m.
C'est un nouveau quartier de l'est de Nantes, aménagé par Nantes Métropole Aménagement entre 2017 et 2034. Il doit compter 2 300 logements, avec un groupe scolaire ouvert en 2023, une crèche, un gymnase et cinq fermes urbaines, à proximité du parc du Grand Blottereau.
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