Tour de logements Eiffage Immobilier au pied du tram T7, dans la ZAC Paul Hochart : prix, loyer maximal, rendement estimé, note détaillée et points de vigilance.
Mis à jour le · Prix du lot relevé le 28 septembre 2026
Hautrement, à L'Haÿ-les-Roses (94), commercialisé par Eiffage Immobilier, obtient 82/100 dans notre classement du 28 septembre 2026 : 7 787 €/m² pour le 2 pièces relevé, tram T7 à 100 m, livraison prévue T1 2027 et rendement brut estimé de 2,9 %.
En bref : zone A bis, tram T7 à 100 m, livraison début 2027 et fiche la plus complète du panel : Hautrement figure dans le haut de notre classement des programmes Jeanbrun. En contrepartie, c'est le programme le plus cher au m² du top 10, dans un quartier en pleine rénovation urbaine : le rendement brut estimé reste sous 3 %.
Saisissez le prix du lot qui vous intéresse, L'Haÿ-les-Roses comme commune et le loyer intermédiaire pour estimer votre amortissement et votre économie d'impôt sur 9 ans.
Les caractéristiques du programme telles que publiées par le promoteur et le commercialisateur, consultées le 29 septembre 2026.
| Adresse | 158 avenue de Stalingrad, 94240 L'Haÿ-les-Roses (quartier Paul-Hochart) |
|---|---|
| Promoteur | Eiffage Immobilier en copromotion avec Keyden |
| Commercialisation | Eiffage Immobilier |
| Taille de la résidence | 16 lots disponibles du 2 au 5 pièces (43,6 à 104,7 m²), dans un immeuble de 14 étages ; nombre total de logements non communiqué |
| Prestations | Balcons, loggias ou terrasses, jardin intérieur paysager, parking en sous-sol (1 ou 2 places par logement, sauf le lot relevé), local vélos, local poussettes |
| Zone ABC | Zone A bis |
| Énergie | RE2020, certification NF Habitat HQE ; DPE non publié |
| Livraison | Prévue au 1er trimestre 2027 |
| Chantier | En travaux |
| Dispositifs affichés | Loi Jeanbrun, PTZ, logement locatif intermédiaire (LLI, TVA 10 %) ; TVA réduite 5,5 % pour les acquéreurs de leur résidence principale sous conditions |
Notre analyse porte sur un lot précis : un 2 pièces de 43,90 m² (lot A111) au 11e étage, orienté nord, avec loggia et sans parking, proposé à 341 864 € TVA 20 %, soit 7 787 €/m². La moyenne des appartements neufs dans le Val-de-Marne est de 5 739 €/m² (SDES, 2e trimestre 2026) : le lot se situe 36 % au-dessus.
| Typologie | Lots disponibles | Surface | Étages | Prix (TVA 20 %) |
|---|---|---|---|---|
| 2 pièces | 4 | 43,60 à 50,90 m² | 3e au 12e | 341 864 à 376 749 € |
| 3 pièces | 4 | 65,50 à 67,70 m² | 1er au 8e | 440 480 à 450 851 € |
| 4 pièces | 5 | 73,90 à 92,70 m² | 1er au 11e | 478 872 à 533 601 € |
| 5 pièces | 3 | 90,10 à 104,70 m² | 6e au 14e | 534 052 à 681 328 € |
16 lots affichés sur la page d'Eiffage Immobilier le 29 septembre 2026, avec pour chacun un prix en TVA 20 % (repris ici) et un prix en TVA 5,5 % réservé aux accédants éligibles, environ 12 % moins cher. Les prix « à partir de » mis en avant sur la page sont ceux en TVA 5,5 %. Chaque logement est vendu avec une ou deux places de parking, sauf le lot relevé. Une offre du 2 au 4 octobre 2026 (remise de 9 000 à 15 000 € et frais de notaire offerts) exclut les 2 pièces.
Les calculs ci-dessous portent sur le 2 pièces relevé, loué en loyer intermédiaire, le niveau de loyer le plus courant en loi Jeanbrun.
Exemple : pour un foyer imposé dans la tranche à 30 %, dont les revenus fonciers absorbent l'amortissement, la déduction de 8 000 € réduit l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 %) d'environ 3 776 € par an.
Les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable à la revente : voir notre page sur l'amortissement Jeanbrun. Pour chiffrer votre cas avec vos charges, votre crédit et votre imposition, utilisez le simulateur Jeanbrun.
Le coefficient de surface avantage les petites surfaces : plus le logement est petit, plus le plafond au m² est élevé.
| Surface | Coefficient | Plafond au m² | Loyer mensuel max. HC |
|---|---|---|---|
| 43,60 m² | 1,136 | 22,39 € | 976 € |
| 43,90 m² (lot relevé) | 1,133 | 22,33 € | 980 € |
| 50,90 m² | 1,073 | 21,15 € | 1 077 € |
| 65,50 m² | 0,990 | 19,51 € | 1 278 € |
| 67,70 m² | 0,981 | 19,33 € | 1 309 € |
| 73,90 m² | 0,957 | 18,86 € | 1 394 € |
| 90,10 m² | 0,911 | 17,95 € | 1 618 € |
| 92,70 m² | 0,905 | 17,84 € | 1 653 € |
| 104,70 m² | 0,881 | 17,37 € | 1 819 € |
Calcul sur la surface habitable, assimilée à la surface utile (les balcons et terrasses en sont exclus). Sources : BOFiP BOI-BAREME-000017-20260310 ; loi n° 2026-103, art. 47.
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Hautrement est situé au 158 avenue de Stalingrad, dans le quartier Paul-Hochart, à la limite de Villejuif. Selon le promoteur, le bus V2 s'arrête à 50 m (arrêt Rue Paul Hochart), le tram T7 à 100 m (station Domaine Chérioux) et le métro 7 à 1 km (Villejuif Louis Aragon). La ligne 14, ouverte depuis juin 2024, dessert les gares de L'Haÿ-les-Roses et de Villejuif–Gustave Roussy, et la ligne 15 Sud doit ouvrir à Villejuif Louis Aragon en 2027. Les hôpitaux Gustave-Roussy et Bicêtre sont accessibles par la ligne 14.
La résidence fait partie de la ZAC Paul Hochart, aménagée par Eiffage Aménagement (3 ha, environ 900 logements neufs, un groupe scolaire, un gymnase et des commerces), elle-même intégrée au projet de renouvellement urbain Villejuif – L'Haÿ-les-Roses, dont la convention avec l'ANRU a été signée en 2023.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Loyer de marché (T2 récemment loué) | 18,8 €/m² HC (OLL agglomération parisienne hors Paris 2024) |
| Plafond Jeanbrun d'un T2 de 42 m² | 22,71 €/m² · écart avec le marché : +21 % |
| Tension locative | Zone tendue, vacance 6,7 % |
| Prix moyen des appartements neufs | 5 739 €/m² (Val-de-Marne) |
Sources : observatoires locaux des loyers (base nationale 2025, sinon 2024) ou carte des loyers 2025 ; zonage des zones tendues (décret du 22/12/2025) ; INSEE, recensement 2022 (vacance à l'échelle de la commune) ; SDES, enquête ECLN, 2e trimestre 2026 ; BOFiP 2026.
Pour qui louer ? À L'Haÿ-les-Roses, 49,1 % des ménages sont locataires, dont 28,4 % en HLM (INSEE). La proximité des pôles hospitaliers et du métro vers Paris oriente la demande vers les jeunes actifs et les couples ; les grands logements du programme peuvent viser des familles. Vérifiez que les candidats respectent les plafonds de ressources du loyer intermédiaire en zone A bis.
Quartier en renouvellement urbain : la commune compte deux quartiers prioritaires, dont « Lebon – Hochart – Mermoz (Lozaits Sud) », partagé avec Villejuif, et le promoteur propose une TVA réduite liée à la politique de la ville. Le quartier se transforme fortement, au moins jusqu'en 2027, fin de la concession de la ZAC : chantiers, nouveaux équipements et évolution de l'image du secteur sont à anticiper. Visitez l'environnement immédiat et consultez la mairie sur le calendrier des travaux.
Pour situer ce programme dans son marché, consultez notre guide investir en loi Jeanbrun à Paris et l'Île-de-France.
Hautrement est noté avec la même grille publique que les 25 programmes de notre comparatif. Voici le détail de chaque critère.
| Critère | Points | Justification |
|---|---|---|
| Loyer de marché / plafond | 25/25 | Le plafond Jeanbrun d'un T2 de 42 m² en zone A bis (22,71 €/m²) dépasse de 21 % le loyer médian de l'agglomération parisienne hors Paris (18,8 €/m²) : le plafond ne bride pas le loyer. |
| Tension locative | 13/15 | L'Haÿ-les-Roses est classée en zone tendue (8 pts) ; le taux de vacance des logements est de 6,7 % (5 pts). |
| Transports et emplacement | 20/20 | Tram T7 à moins de 500 m (12 pts) en première couronne parisienne (8 pts). |
| Prix au m² / neuf local | 3/15 | 7 787 €/m² pour le lot relevé, soit 36 % au-dessus de la moyenne du neuf dans le Val-de-Marne (5 739 €/m²) : ratio supérieur à 1,25, note minimale. |
| Énergie | 6/10 | RE2020 confirmée (4 pts) et certification NF Habitat HQE (2 pts) ; DPE non publié. |
| Livraison | 10/10 | Livraison prévue au 1er trimestre 2027. |
| Transparence | 5/5 | Promoteur, adresse, prix et surface de chaque lot, taux de TVA et labels publiés : note maximale. |
| Total | 82/100 | N° 5 du top 10 des programmes Jeanbrun. |
Saisissez le prix du lot qui vous intéresse, L'Haÿ-les-Roses comme commune et le loyer intermédiaire pour estimer votre amortissement et votre économie d'impôt sur 9 ans.
Rappel des règles : conditions d'éligibilité et plafonds de loyers et de ressources du dispositif Jeanbrun.
Oui : Eiffage Immobilier présente Hautrement comme éligible au dispositif Jeanbrun. Il s'agit d'un immeuble collectif neuf vendu en VEFA, ce qui correspond aux conditions de l'article 31 du CGI, à condition d'acheter avant le 31 décembre 2028 et de louer le logement nu, en résidence principale, pendant au moins 9 ans. Attention : l'investisseur achète au prix TVA 20 %, la TVA à 5,5 % étant réservée aux acquéreurs de leur résidence principale.
Le 2 pièces de 43,90 m² relevé le 28 septembre 2026 coûte 341 864 € TVA 20 %, soit 7 787 €/m², 36 % au-dessus du prix moyen du neuf dans le Val-de-Marne (5 739 €/m²). D'après la grille des lots disponibles, les 2 pièces coûtent 341 864 à 376 749 €, les 3 pièces 440 480 à 450 851 €, les 4 pièces 478 872 à 533 601 € et les 5 pièces 534 052 à 681 328 € en TVA 20 %.
L'Haÿ-les-Roses est en zone A bis : le plafond de loyer intermédiaire 2026 est de 19,71 €/m² hors charges, corrigé d'un coefficient de surface. Pour le 2 pièces de 43,90 m² relevé, le loyer maximal est de 980 € par mois hors charges. Le loyer de marché mesuré par l'observatoire local des loyers (18,8 €/m²) donne environ 825 € par mois : c'est ce montant, plus prudent, que nous retenons.
Sur le lot relevé, le rendement brut estimé est de 2,9 % (9 900 € de loyer par an pour 341 864 €), avant charges, taxe foncière et vacance. L'amortissement Jeanbrun s'y ajoute : 8 000 € déductibles par an (montant plafonné), soit environ 3 776 € d'impôt en moins chaque année pour un foyer imposé à 30 % dont les revenus fonciers absorbent cette déduction.
Eiffage Immobilier annonce une livraison au 1er trimestre 2027 ; les travaux sont en cours. Le logement devra être mis en location dans les 12 mois suivant son achèvement pour ouvrir droit à l'amortissement Jeanbrun.
Selon le promoteur, le tram T7 (station Domaine Chérioux) est à 100 m, le bus V2 à 50 m et le métro 7 (Villejuif Louis Aragon) à 1 km. La ligne 14 dessert la commune depuis juin 2024 et la ligne 15 Sud doit ouvrir à Villejuif Louis Aragon en 2027.
Elle est implantée dans le quartier Paul-Hochart, concerné par le projet de renouvellement urbain Villejuif – L'Haÿ-les-Roses, et le promoteur propose une TVA réduite liée à la politique de la ville. Cela n'empêche pas l'investissement Jeanbrun, mais le quartier connaîtra d'importants travaux au moins jusqu'en 2027.
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