Résidence Bouygues Immobilier au pied du métro Mirail-Université : prix, loyer maximal, rendement estimé, note détaillée et points de vigilance.
Mis à jour le · Prix du lot relevé le 28 septembre 2026
Fakto, à Toulouse (31), commercialisé par Maslow (groupe Valority) et développé par Bouygues Immobilier, obtient 87/100 dans notre classement du 28 septembre 2026 : 3 165 €/m² pour le T3 relevé, métro à 150 m, livraison prévue T3 2027 et rendement brut estimé de 5,0 %.
En bref : un prix au m² bas, un métro à 150 m et un pôle universitaire à 300 m font de Fakto le programme le mieux noté de notre classement des programmes Jeanbrun. Ses points faibles sont l'environnement du quartier du Mirail, à visiter avant de réserver, et des informations énergétiques contradictoires à faire préciser par le vendeur.
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Les caractéristiques du programme telles que publiées par le promoteur et le commercialisateur, consultées le 29 septembre 2026.
| Adresse | 76 rue Nicolas-Louis Vauquelin, 31100 Toulouse (quartier Mirail-Université) |
|---|---|
| Promoteur | Bouygues Immobilier |
| Commercialisation | Bouygues Immobilier en direct ; Maslow (groupe Valority) pour les investisseurs |
| Taille de la résidence | 63 logements selon le promoteur (45 selon Maslow), du 2 au 4 pièces, dont des duplex |
| Prestations | Espace extérieur pour chaque logement (balcon ou terrasse), parkings sécurisés en rez-de-chaussée et sous-sol, locaux vélos sécurisés, cuisine aménagée en option |
| Zone ABC | Zone A |
| Énergie | DPE B ; norme à confirmer (RE2020 dans le descriptif, RT2012 dans la fiche technique) |
| Livraison | À partir du 3e trimestre 2027 |
| Chantier | Travaux en cours ; derniers lots selon Maslow |
| Dispositifs affichés | Loi Jeanbrun, LMNP, logement locatif intermédiaire (LLI) ; TVA réduite 5,5 % (ANRU) pour les acquéreurs de leur résidence principale sous conditions |
Notre analyse porte sur un lot précis : un T3 de 62,55 m² au 2e étage, orienté nord-est, avec balcon, proposé à 198 000 € TVA 20 % (parking en option), soit 3 165 €/m². La moyenne des appartements neufs en Haute-Garonne est de 4 463 €/m² (SDES, 2e trimestre 2026) : le lot se situe 29 % en dessous.
Attention aux prix d'appel : les prix « à partir de » affichés pour ce programme s'entendent en TVA réduite à 5,5 %, réservée aux personnes qui achètent leur résidence principale sous conditions de ressources. En loi Jeanbrun, vous achetez en TVA 20 % : le prix est multiplié par 1,20 / 1,055, soit environ 13,7 % de plus.
| Typologie | Lots disponibles | Surface | Étages | Prix affiché (TVA 5,5 %) | Prix investisseur (TVA 20 %) |
|---|---|---|---|---|---|
| T2 | 4 | 40,15 à 56,31 m² | 4e au 6e | 153 590 à 199 483 € | ≈ 174 700 à 226 900 € |
| T3 | 18 | 58,69 à 71,72 m² | 1er au 5e | 168 800 à 230 342 € | ≈ 192 000 à 262 000 € |
| T4 | 1 | 82,12 m² | 1er | 294 521 € | ≈ 335 000 € |
23 lots listés sur plan-immobilier.fr le 29 septembre 2026, parking indiqué inclus sur ce portail (Maslow le propose en option à 20 000 € sur le lot relevé : à faire préciser). Prix TVA 20 % calculés par nos soins et arrondis à la centaine. Le portail signale aussi une offre commerciale jusqu'au 4 octobre 2026 (frais de notaire offerts, 2 000 € de remise par pièce) dont l'application à un achat investisseur est à vérifier auprès du vendeur.
Les calculs ci-dessous portent sur le T3 relevé, loué en loyer intermédiaire, le niveau de loyer le plus courant en loi Jeanbrun.
Exemple : pour un foyer imposé dans la tranche à 30 %, dont les revenus fonciers absorbent l'amortissement, la déduction de 5 544 € réduit l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 %) d'environ 2 617 € par an.
Les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable à la revente : voir notre page sur l'amortissement Jeanbrun. Pour chiffrer votre cas avec vos charges, votre crédit et votre imposition, utilisez le simulateur Jeanbrun.
Le coefficient de surface avantage les petites surfaces : plus le logement est petit, plus le plafond au m² est élevé.
| Surface | Coefficient | Plafond au m² | Loyer mensuel max. HC |
|---|---|---|---|
| 40,15 m² | 1,173 | 17,18 € | 690 € |
| 56,31 m² | 1,037 | 15,19 € | 855 € |
| 58,69 m² | 1,024 | 14,99 € | 880 € |
| 62,55 m² (lot relevé) | 1,004 | 14,70 € | 919 € |
| 71,72 m² | 0,965 | 14,13 € | 1 013 € |
| 82,12 m² | 0,931 | 13,64 € | 1 120 € |
Calcul sur la surface habitable, assimilée à la surface utile (les balcons et terrasses en sont exclus). Sources : BOFiP BOI-BAREME-000017-20260310 ; loi n° 2026-103, art. 47.
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Fakto est situé rue Nicolas-Louis Vauquelin, dans le sud-ouest de Toulouse, à 150 m de la station Mirail-Université de la ligne A du métro selon le promoteur (200 m selon Maslow). L'université Toulouse Jean-Jaurès est à 300 m et l'école Daniel-Faucher à 3 minutes à pied. Le métro A relie le secteur à la gare Matabiau et au Capitole sans changement.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Loyer de marché (T2 récemment loué) | 13,3 €/m² HC (OLL Toulouse 2025) |
| Plafond Jeanbrun d'un T2 de 42 m² | 16,87 €/m² · écart avec le marché : +27 % |
| Tension locative | Zone tendue, vacance 8,2 % |
| Prix moyen des appartements neufs | 4 463 €/m² (Haute-Garonne) |
Sources : observatoires locaux des loyers (base nationale 2025, sinon 2024) ou carte des loyers 2025 ; zonage des zones tendues (décret du 22/12/2025) ; INSEE, recensement 2022 (vacance à l'échelle de la commune) ; SDES, enquête ECLN, 2e trimestre 2026 ; BOFiP 2026.
Pour qui louer ? La proximité du campus et du métro oriente la demande vers les étudiants, les doctorants et les jeunes actifs, plutôt pour les T2. Un T3 peut viser un jeune couple ou une petite famille ; dans tous les cas, le locataire doit respecter les plafonds de ressources du loyer intermédiaire.
Quartier en renouvellement urbain : la TVA réduite « ANRU » proposée par le promoteur indique que la résidence se situe dans ou à proximité immédiate du quartier prioritaire du Mirail. Le secteur fait l'objet d'un programme de rénovation urbaine ; visitez l'environnement immédiat à différents moments de la journée et renseignez-vous auprès de la mairie sur les projets prévus autour de la résidence.
Pour situer ce programme dans son marché, consultez notre guide investir en loi Jeanbrun à Toulouse.
Fakto est noté avec la même grille publique que les 25 programmes de notre comparatif. Voici le détail de chaque critère.
| Critère | Points | Justification |
|---|---|---|
| Loyer de marché / plafond | 25/25 | Le plafond Jeanbrun d'un T2 de 42 m² en zone A (16,87 €/m² après coefficient de surface) dépasse de 27 % le loyer médian de marché (13,3 €/m²) : le plafond ne bride pas le loyer. |
| Tension locative | 11/15 | Toulouse est classée en zone tendue (8 pts) ; le taux de vacance des logements de la commune est de 8,2 % (3 pts). |
| Transports et emplacement | 20/20 | Station de métro A à moins de 500 m (12 pts) dans la ville-centre de la métropole (8 pts). |
| Prix au m² / neuf local | 15/15 | 3 165 €/m² pour le lot relevé, soit 29 % sous la moyenne du neuf en Haute-Garonne (ratio inférieur à 0,90). |
| Énergie | 3/10 | DPE B publié (3 pts) ; RE2020 non retenue faute de confirmation (la fiche technique mentionne la RT2012) ; aucun label. |
| Livraison | 10/10 | Livraison annoncée au 3e trimestre 2027. |
| Transparence | 3/5 | Adresse, prix, surface et DPE du lot publiés ; un point retiré pour la norme énergétique contradictoire, un autre car la fiche du commercialisateur ne nomme pas le promoteur. |
| Total | 87/100 | Meilleure note des 25 programmes étudiés. |
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Rappel des règles : conditions d'éligibilité et plafonds de loyers et de ressources du dispositif Jeanbrun.
Oui : le promoteur Bouygues Immobilier et le commercialisateur Maslow présentent Fakto comme éligible au dispositif Jeanbrun. Il s'agit d'un immeuble collectif neuf vendu en VEFA, ce qui correspond aux conditions de l'article 31 du CGI, à condition d'acheter avant le 31 décembre 2028 et de louer le logement nu, en résidence principale, pendant au moins 9 ans. Faites confirmer par écrit l'éligibilité du lot que vous réservez.
Le T3 de 62,55 m² relevé le 28 septembre 2026 coûte 198 000 € TVA 20 %, parking en option, soit 3 165 €/m², 29 % sous le prix moyen du neuf en Haute-Garonne (4 463 €/m²). D'après la grille des lots disponibles, les T2 coûtent environ 174 700 à 226 900 €, les T3 environ 192 000 à 262 000 € et les T4 environ 335 000 € en TVA 20 %. Les prix d'appel affichés en TVA réduite sont réservés aux acquéreurs de leur résidence principale sous conditions.
Toulouse est en zone A : le plafond de loyer intermédiaire 2026 est de 14,64 €/m² hors charges, corrigé d'un coefficient de surface. Pour le T3 de 62,55 m² relevé, le loyer maximal est de 919 € par mois hors charges. Le loyer de marché mesuré par l'observatoire local des loyers (13,3 €/m²) donne environ 832 € par mois : c'est ce montant, plus prudent, que nous retenons.
Sur le lot relevé, le rendement brut estimé est de 5,0 % (9 984 € de loyer par an pour 198 000 €), avant charges, taxe foncière et vacance. L'amortissement Jeanbrun s'y ajoute : 5 544 € déductibles par an, soit environ 2 617 € d'impôt en moins chaque année pour un foyer imposé à 30 % dont les revenus fonciers absorbent cette déduction.
La livraison est annoncée à partir du 3e trimestre 2027 ; les travaux sont en cours selon le promoteur. Le logement devra être mis en location dans les 12 mois suivant son achèvement pour ouvrir droit à l'amortissement Jeanbrun.
Fakto est construit par Bouygues Immobilier, qui le commercialise en direct. Il est aussi proposé aux investisseurs par Maslow, une plateforme d'investissement locatif qui opère au sein du groupe Valority.
Le promoteur propose une TVA réduite à 5,5 % au titre de la rénovation urbaine (ANRU), ce qui signifie que la résidence se trouve dans ou à proximité immédiate d'un quartier prioritaire de la politique de la ville, le Mirail. Cela n'empêche pas l'investissement Jeanbrun, mais justifie de visiter le quartier et de s'informer sur les projets de renouvellement urbain en cours.
Comparez Fakto avec les autres programmes et avec son marché local :
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