Résidence Vinci Immobilier au pôle d'échanges de l'Étoile, entre le terminus du tram A et la halte TER : prix, loyer maximal, rendement estimé, note détaillée et points de vigilance.
Mis à jour le · Prix du lot relevé le 28 septembre 2026
Eko, au Pont-de-Claix (38), commercialisé par Vinci Immobilier, obtient 74/100 dans notre classement du 28 septembre 2026 : 3 823 €/m² pour le T2 relevé, tram A à 20 m, livraison prévue T4 2028 et rendement brut estimé de 4,1 %.
En bref : Eko offre le plus petit ticket d'entrée de notre classement des programmes Jeanbrun (T2 à 151 000 €), un prix au m² sous la moyenne du neuf en Isère et une desserte rare, tram et train au pied de la résidence. En zone B1, le plafond Jeanbrun dépasse à peine le loyer de marché ; aucune donnée énergétique n'est publiée et les travaux n'ont pas démarré. L'environnement industriel du secteur est aussi à connaître.
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Les caractéristiques du programme telles que publiées par le promoteur et le commercialisateur, consultées le 29 septembre 2026.
| Adresse | 3 avenue Charles de Gaulle, 38800 Le Pont-de-Claix (métropole grenobloise) |
|---|---|
| Promoteur | Vinci Immobilier |
| Commercialisation | Vinci Immobilier |
| Taille de la résidence | 59 lots du T2 au T5, tous disponibles, dans un programme mixte (logements neufs, réhabilitation et commerces en pied de résidence) |
| Prestations | Balcon pour chaque lot (2,5 à 56,3 m²), parking en sous-sol ou garage rattaché à 43 lots (pas aux T2 les moins chers), commerces en pied de résidence |
| Zone ABC | Zone B1 |
| Énergie | Non publiée (ni norme, ni DPE, ni label) |
| Livraison | 4e trimestre 2028 (fin janvier 2029 dans les données du vendeur) |
| Chantier | Pré-commercialisation depuis mars 2026 ; travaux non démarrés |
| Dispositifs affichés | Loi Jeanbrun, LMNP, logement locatif intermédiaire (LLI, TVA 10 %) ; bail réel solidaire (BRS) affiché sans lot correspondant |
Notre analyse porte sur un lot précis : un T2 de 39,50 m² (lot A204) au 2e étage, avec un balcon de 6,9 m², sans parking ni cave, proposé à 151 000 € TVA 20 %, soit 3 823 €/m². La moyenne des appartements neufs en Isère est de 4 148 €/m² (SDES, 2e trimestre 2026) : le lot se situe 8 % en dessous.
| Typologie | Lots disponibles | Surface | Étages | Prix (TVA 20 %) |
|---|---|---|---|---|
| T2 | 26 | 39,20 à 53,00 m² | 1er au 8e | 151 000 à 205 000 € |
| T3 | 22 | 62,30 à 69,20 m² | 2e au 7e | 229 000 à 250 000 € |
| T4 | 10 | 80,40 à 87,70 m² | 2e au 8e | 272 000 à 321 000 € |
| T5 | 1 | 131,60 m² | 7e | 399 000 € |
59 lots affichés par Vinci Immobilier le 29 septembre 2026, avec un prix en TVA 20 % (repris ici) et, pour la plupart, un prix en TVA 10 % au titre du logement locatif intermédiaire (LLI), un régime distinct de la loi Jeanbrun. Un parking est rattaché à 43 lots ; les 15 T2 les moins chers et le T5 n'en ont pas. Six autres T2 de 39,5 m² sont affichés entre 153 000 et 185 000 € selon l'étage et le parking. Les offres en cours (1 000 € de remise par pièce, 3 000 € sur les T3, frais de notaire offerts) s'arrêtent le 30 septembre 2026.
Les calculs ci-dessous portent sur le T2 relevé, loué en loyer intermédiaire, le niveau de loyer le plus courant en loi Jeanbrun.
Exemple : pour un foyer imposé dans la tranche à 30 %, dont les revenus fonciers absorbent l'amortissement, la déduction de 4 228 € réduit l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 %) d'environ 1 996 € par an.
Les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable à la revente : voir notre page sur l'amortissement Jeanbrun. Pour chiffrer votre cas avec vos charges, votre crédit et votre imposition, utilisez le simulateur Jeanbrun.
Le coefficient de surface avantage les petites surfaces : plus le logement est petit, plus le plafond au m² est élevé.
| Surface | Coefficient | Plafond au m² | Loyer mensuel max. HC |
|---|---|---|---|
| 39,20 m² | 1,185 | 13,98 € | 548 € |
| 39,50 m² (lot relevé) | 1,181 | 13,94 € | 550 € |
| 53,00 m² | 1,058 | 12,49 € | 662 € |
| 62,30 m² | 1,005 | 11,86 € | 739 € |
| 69,20 m² | 0,975 | 11,50 € | 796 € |
| 80,40 m² | 0,936 | 11,05 € | 888 € |
| 87,70 m² | 0,917 | 10,82 € | 949 € |
| 131,60 m² | 0,844 | 9,96 € | 1 311 € |
Calcul sur la surface habitable, assimilée à la surface utile (les balcons et terrasses en sont exclus). Sources : BOFiP BOI-BAREME-000017-20260310 ; loi n° 2026-103, art. 47.
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Eko est situé au 3 avenue Charles-de-Gaulle, au pôle d'échanges de l'Étoile. Le terminus Pont-de-Claix – L'Étoile du tram A, en service depuis décembre 2019, est à une trentaine de mètres ; la halte ferroviaire Pont-de-Claix – L'Étoile, ouverte le 30 mars 2025 sur la ligne Grenoble – Gap, est à moins de 100 m et met la gare de Grenoble à 7 minutes selon la mairie. Le pôle comprend aussi un garage à vélos de 95 places et un parking relais ; le centre de culture scientifique Cosmocité est à environ 160 m.
L'avenue Charles-de-Gaulle traverse la ZAC des Minotiers, un projet de 24,7 hectares aménagé par Isère Aménagement, qui prévoit environ 2 000 logements d'ici 2038-2039, dont 30 % de logements sociaux. La résidence n'est pas située en quartier prioritaire : le plus proche, Îles de Mars – Olympiades, est à environ 520 m.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Loyer de marché (T2 récemment loué) | 13,1 €/m² HC (OLL Grenoble, périphérie 2024) |
| Plafond Jeanbrun d'un T2 de 42 m² | 13,60 €/m² · écart avec le marché : +4 % |
| Tension locative | Zone tendue, vacance 7,3 % |
| Prix moyen des appartements neufs | 4 148 €/m² (Isère) |
Sources : observatoires locaux des loyers (base nationale 2025, sinon 2024) ou carte des loyers 2025 ; zonage des zones tendues (décret du 22/12/2025) ; INSEE, recensement 2022 (vacance à l'échelle de la commune) ; SDES, enquête ECLN, 2e trimestre 2026 ; BOFiP 2026.
Pour qui louer ? Le Pont-de-Claix compte 10 956 habitants, dont 45,2 % de ménages locataires et 37,8 % de personnes seules ; le revenu médian y est de 22 530 € (INSEE). La desserte en tram et en train vers Grenoble oriente la demande vers les jeunes actifs et les couples travaillant dans l'agglomération, pour qui un loyer intermédiaire en zone B1 reste accessible.
Environnement industriel et bruit : la commune accueille une plateforme chimique couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT Vencorex – Isochem, approuvé en 2018). Selon le Géoportail de l'Urbanisme, l'adresse se situe hors de l'enveloppe du PPRT, dont la limite passe à 300-400 m au sud ; les sites Seveso seuil haut les plus proches, Isochem (environ 540 m) et Vencorex (environ 715 m), sont en fin d'exploitation, Vencorex ayant été liquidée et son projet de reprise abandonné en juin 2026. L'Autorité environnementale relève par ailleurs 55 à 60 dB(A) le long de l'avenue Charles-de-Gaulle. Consultez l'état des risques remis avec le contrat de réservation et visitez les lieux aux heures de pointe.
Pour comparer les marchés locaux, consultez nos guides « Où investir en loi Jeanbrun ».
Eko est noté avec la même grille publique que les 25 programmes de notre comparatif. Voici le détail de chaque critère.
| Critère | Points | Justification |
|---|---|---|
| Loyer de marché / plafond | 20/25 | Le plafond Jeanbrun d'un T2 de 42 m² en zone B1 (13,60 €/m²) ne dépasse que de 4 % le loyer médian de la périphérie grenobloise (13,1 €/m²) : écart compris entre 0 et 10 %. |
| Tension locative | 13/15 | Le Pont-de-Claix est classé en zone tendue (8 pts) ; le taux de vacance des logements est de 7,3 % (5 pts). |
| Transports et emplacement | 20/20 | Tram A et halte TER à moins de 500 m (12 pts) en première couronne de la métropole grenobloise (8 pts). |
| Prix au m² / neuf local | 12/15 | 3 823 €/m² pour le lot relevé, soit 8 % sous la moyenne du neuf en Isère (4 148 €/m²) : ratio entre 0,90 et 1,00. |
| Énergie | 0/10 | Aucune donnée publiée : ni norme énergétique, ni DPE, ni label. |
| Livraison | 6/10 | Livraison prévue au 4e trimestre 2028, au second semestre. |
| Transparence | 3/5 | Promoteur, adresse, prix et surface de chaque lot publiés ; deux points retirés pour l'absence de toute information énergétique. |
| Total | 74/100 | N° 8 du top 10 des programmes Jeanbrun. |
Saisissez le prix du lot qui vous intéresse, Le Pont-de-Claix comme commune et le loyer intermédiaire pour estimer votre amortissement et votre économie d'impôt sur 9 ans.
Rappel des règles : conditions d'éligibilité et plafonds de loyers et de ressources du dispositif Jeanbrun.
Oui : Vinci Immobilier présente les lots d'Eko comme éligibles au dispositif Jeanbrun. Il s'agit d'un immeuble collectif neuf vendu en VEFA, ce qui correspond aux conditions de l'article 31 du CGI, à condition d'acheter avant le 31 décembre 2028 et de louer le logement nu, en résidence principale, pendant au moins 9 ans. Le prix en TVA 10 % affiché pour certains lots relève d'un autre régime, le logement locatif intermédiaire.
Le T2 de 39,50 m² relevé le 28 septembre 2026 coûte 151 000 € TVA 20 %, soit 3 823 €/m², 8 % sous le prix moyen du neuf en Isère (4 148 €/m²). D'après la grille des lots disponibles, les T2 coûtent 151 000 à 205 000 €, les T3 229 000 à 250 000 €, les T4 272 000 à 321 000 € et les T5 399 000 € en TVA 20 %.
Le Pont-de-Claix est en zone B1 : le plafond de loyer intermédiaire 2026 est de 11,80 €/m² hors charges, corrigé d'un coefficient de surface. Pour le T2 de 39,50 m² relevé, le loyer maximal est de 550 € par mois hors charges. Le loyer de marché mesuré par l'observatoire local des loyers (13,1 €/m²) donne environ 517 € par mois : c'est ce montant, plus prudent, que nous retenons.
Sur le lot relevé, le rendement brut estimé est de 4,1 % (6 204 € de loyer par an pour 151 000 €), avant charges, taxe foncière et vacance. L'amortissement Jeanbrun s'y ajoute : 4 228 € déductibles par an, soit environ 1 996 € d'impôt en moins chaque année pour un foyer imposé à 30 % dont les revenus fonciers absorbent cette déduction.
Le Pont-de-Claix est en zone B1, où le plafond de loyer intermédiaire 2026 est de 11,80 €/m², contre 14,64 €/m² en zone A. Après coefficient de surface, le plafond d'un T2 de 42 m² dépasse d'environ 4 % le loyer médian de la périphérie grenobloise : la marge est faible, mais le prix d'achat bas maintient un rendement brut estimé parmi les plus élevés du top 10.
Vinci Immobilier annonce une livraison au 4e trimestre 2028 ; ses données indiquent une livraison prévisionnelle fin janvier 2029. Le programme est en pré-commercialisation et les travaux n'ont pas démarré. Le logement devra être mis en location dans les 12 mois suivant son achèvement pour ouvrir droit à l'amortissement Jeanbrun.
La commune accueille une plateforme chimique couverte par un plan de prévention des risques technologiques. D'après le Géoportail de l'Urbanisme, l'adresse d'Eko se situe hors de l'enveloppe de ce plan, dont la limite passe à 300-400 m au sud, et les deux sites Seveso les plus proches sont en fin d'exploitation. L'état des risques remis avant la signature précise la situation du lot.
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