Résidence Nexity du quartier des Buers, en première couronne lyonnaise, près du campus de la Doua : prix, loyer maximal, rendement estimé, note détaillée et points de vigilance.
Mis à jour le · Prix du lot relevé le 28 septembre 2026
DUA, à Villeurbanne (69), commercialisé par Nexity, obtient 74/100 dans notre classement du 28 septembre 2026 : 4 933 €/m² pour le T2 relevé, bus à 160 m, tram à 1,3 km, livraison prévue T2 2028 et rendement brut estimé de 3,3 %.
En bref : première couronne lyonnaise, prix au m² proche de la moyenne du neuf dans le Rhône et large choix de typologies : DUA complète le top 10 de notre classement des programmes Jeanbrun. Aujourd'hui, tram et métro sont à plus d'un kilomètre ; la mise en service du tram T9, annoncée pour 2027 avec une station aux Buers, doit améliorer la desserte. Le quartier, en rénovation urbaine, borde un quartier prioritaire.
Saisissez le prix du lot qui vous intéresse, Villeurbanne comme commune et le loyer intermédiaire pour estimer votre amortissement et votre économie d'impôt sur 9 ans.
Les caractéristiques du programme telles que publiées par le promoteur et le commercialisateur, consultées le 29 septembre 2026.
| Adresse | Secteur de la place des Buers, 69100 Villeurbanne (métropole lyonnaise) |
|---|---|
| Promoteur | Nexity |
| Commercialisation | Nexity |
| Taille de la résidence | 32 lots disponibles, du studio au 5 pièces (31 à 104 m²), dans un immeuble de 6 étages selon un portail ; nombre total de logements non communiqué |
| Prestations | Loggia (4 à 14 m²) ou terrasse (5 à 83 m²) selon les lots, espace partagé et ombragé en cœur d'îlot ; parking en supplément sauf pour 4 lots ; pas de cave |
| Zone ABC | Zone A |
| Énergie | Non publiée par Nexity (RE2020 citée par une source tierce, « DPE cible B » sur un portail) |
| Livraison | 2e trimestre 2028 pour la tranche du lot relevé, 3e trimestre 2028 pour les autres tranches |
| Chantier | Commercialisation lancée en octobre 2025 ; état du chantier non précisé par le promoteur |
| Dispositifs affichés | Loi Jeanbrun (sauf le studio), LMNP, PTZ, logement locatif intermédiaire (LLI) ; TVA réduite 5,5 % pour les acquéreurs de leur résidence principale sous conditions |
Notre analyse porte sur un lot précis : un T2 de 46,12 m² (lot 1101) en rez-de-chaussée, avec une terrasse de 5 m², proposé à 227 488 € TVA 20 % (parking en supplément), soit 4 933 €/m². La moyenne des appartements neufs dans le Rhône est de 4 650 €/m² (SDES, 2e trimestre 2026) : le lot se situe 6 % au-dessus.
| Typologie | Lots disponibles | Surface | Étages | Prix (TVA 20 %) |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 1 | 30,89 m² | 2e | 169 479 € |
| T2 | 5 | 43,87 à 46,12 m² | RDC au 5e | 227 488 à 238 863 € |
| T3 | 18 | 61,79 à 68,15 m² | 1er au 6e | 282 086 à 348 626 € |
| T4 | 7 | 81,48 à 89,03 m² | 1er au 6e | 349 194 à 432 227 € |
| T5 | 1 | 104,50 m² | 6e | 491 374 € |
32 lots affichés par Nexity le 29 septembre 2026, chacun avec un prix en TVA 20 % (repris ici) et un prix en TVA 5,5 % réservé aux accédants éligibles ; les prix « à partir de » mis en avant (dès 149 000 €) sont ceux en TVA 5,5 %. Le parking n'est inclus que pour 4 lots ; pour les autres, il est vendu en supplément, sans prix affiché. Le studio n'est pas indiqué comme éligible à la loi Jeanbrun. Offre en cours : frais de notaire offerts et 2 % de remise.
Les calculs ci-dessous portent sur le T2 relevé, loué en loyer intermédiaire, le niveau de loyer le plus courant en loi Jeanbrun.
Exemple : pour un foyer imposé dans la tranche à 30 %, dont les revenus fonciers absorbent l'amortissement, la déduction de 6 370 € réduit l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 %) d'environ 3 007 € par an.
Les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable à la revente : voir notre page sur l'amortissement Jeanbrun. Pour chiffrer votre cas avec vos charges, votre crédit et votre imposition, utilisez le simulateur Jeanbrun.
Le coefficient de surface avantage les petites surfaces : plus le logement est petit, plus le plafond au m² est élevé.
| Surface | Coefficient | Plafond au m² | Loyer mensuel max. HC |
|---|---|---|---|
| 30,89 m² | 1,200 | 17,57 € | 543 € |
| 43,87 m² | 1,133 | 16,59 € | 728 € |
| 46,12 m² (lot relevé) | 1,112 | 16,28 € | 751 € |
| 61,79 m² | 1,007 | 14,75 € | 911 € |
| 68,15 m² | 0,979 | 14,33 € | 977 € |
| 81,48 m² | 0,933 | 13,66 € | 1 113 € |
| 89,03 m² | 0,913 | 13,37 € | 1 191 € |
| 104,50 m² | 0,882 | 12,91 € | 1 349 € |
Calcul sur la surface habitable, assimilée à la surface utile (les balcons et terrasses en sont exclus). Sources : BOFiP BOI-BAREME-000017-20260310 ; loi n° 2026-103, art. 47.
Recevez immédiatement notre guide PDF avec toutes les informations essentielles pour réussir votre investissement locatif.
DUA est situé autour de la place des Buers, dans le nord-est de Villeurbanne. Depuis la réorganisation du réseau de bus du 31 août 2026, la ligne 69 dessert la place des Buers vers Flachet et Gratte-Ciel ; les lignes C26 (arrêt Dupeuble) et 37 (Buers-Salengro) sont à environ 6 minutes à pied. La station Croix-Luizet des trams T1 et T4 est à environ 900 m à vol d'oiseau (1,3 km à pied selon un portail), la station Flachet du métro A à environ 1,2 km.
Deux projets de tram changent la donne : le T6 relie depuis février 2026 la Doua aux Hôpitaux Est, et le T9, entre Vaulx-en-Velin La Soie et Charpennes, doit être mis en service courant 2027 avec une station Buers – Salengro et une correspondance avec les T1 et T4 à Croix-Luizet. Le campus LyonTech-la Doua, qui accueille 22 000 étudiants selon l'université Lyon 1, est à environ 1,5 km.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Loyer de marché (T2 récemment loué) | 13,2 à 13,9 €/m² HC (OLL Lyon 2024) |
| Plafond Jeanbrun d'un T2 de 42 m² | 16,87 €/m² · écart avec le marché : +15 à +21 % |
| Tension locative | Zone tendue, vacance 7,9 % |
| Prix moyen des appartements neufs | 4 650 €/m² (Rhône) |
Sources : observatoires locaux des loyers (base nationale 2025, sinon 2024) ou carte des loyers 2025 ; zonage des zones tendues (décret du 22/12/2025) ; INSEE, recensement 2022 (vacance à l'échelle de la commune) ; SDES, enquête ECLN, 2e trimestre 2026 ; BOFiP 2026.
Pour qui louer ? Villeurbanne compte 163 684 habitants, dont 63,8 % de ménages locataires et 50,7 % de personnes seules ; les 25-39 ans représentent 25,8 % de la population et près de 19 000 jeunes de 18 à 24 ans y sont scolarisés (INSEE). Les T2 visent les étudiants avancés et les jeunes actifs, les T3 et T4 les familles ; le locataire doit respecter les plafonds de ressources du loyer intermédiaire.
Quartier en renouvellement urbain : la résidence se situe en bordure du quartier prioritaire des Buers (à moins de 50 m de son périmètre), ce qui explique la TVA réduite proposée aux accédants. Le projet urbain des Buers, objet d'une convention avec l'ANRU signée en mars 2020, prévoit la réhabilitation de près de 500 logements, 150 démolitions, de nouveaux logements et un pôle économique à Croix-Luizet. Visitez l'environnement immédiat et renseignez-vous sur le calendrier des travaux.
Pour situer ce programme dans son marché, consultez notre guide investir en loi Jeanbrun à Lyon.
DUA est noté avec la même grille publique que les 25 programmes de notre comparatif. Voici le détail de chaque critère.
| Critère | Points | Justification |
|---|---|---|
| Loyer de marché / plafond | 25/25 | Le plafond Jeanbrun d'un T2 de 42 m² en zone A (16,87 €/m²) dépasse de 15 à 21 % le loyer médian lyonnais (13,2 à 13,9 €/m² selon le secteur de l'observatoire) : le plafond ne bride pas le loyer. |
| Tension locative | 13/15 | Villeurbanne est classée en zone tendue (8 pts) ; le taux de vacance des logements est de 7,9 % (5 pts). |
| Transports et emplacement | 14/20 | Desserte en bus seulement à moins de 500 m, tram et métro au-delà d'un kilomètre (6 pts) ; première couronne de la métropole lyonnaise (8 pts). La mise en service du tram T9 pourrait améliorer ce critère. |
| Prix au m² / neuf local | 9/15 | 4 933 €/m² pour le lot relevé, soit 6 % au-dessus de la moyenne du neuf dans le Rhône (4 650 €/m²) : ratio entre 1,00 et 1,10. |
| Énergie | 2/10 | RE2020 mentionnée par une source tierce seulement (2 pts) ; ni DPE, ni label publiés par le promoteur. |
| Livraison | 8/10 | Livraison prévue au 2e trimestre 2028 pour la tranche du lot relevé, au premier semestre. |
| Transparence | 3/5 | Prix et surface par lot publiés ; deux points retirés pour l'adresse imprécise (« place des Buers ») et l'absence d'information énergétique. |
| Total | 74/100 | N° 9 du top 10 des programmes Jeanbrun. |
Saisissez le prix du lot qui vous intéresse, Villeurbanne comme commune et le loyer intermédiaire pour estimer votre amortissement et votre économie d'impôt sur 9 ans.
Rappel des règles : conditions d'éligibilité et plafonds de loyers et de ressources du dispositif Jeanbrun.
Oui pour la quasi-totalité des lots : Nexity présente DUA comme éligible au dispositif Jeanbrun, à l'exception du studio. Il s'agit d'un immeuble collectif neuf vendu en VEFA, ce qui correspond aux conditions de l'article 31 du CGI, à condition d'acheter avant le 31 décembre 2028 et de louer le logement nu, en résidence principale, pendant au moins 9 ans. L'investisseur achète au prix TVA 20 %.
Le T2 de 46,12 m² relevé le 28 septembre 2026 coûte 227 488 € TVA 20 %, parking en supplément, soit 4 933 €/m², 6 % au-dessus du prix moyen du neuf dans le Rhône (4 650 €/m²). D'après la grille des lots disponibles, les studios coûtent 169 479 €, les T2 227 488 à 238 863 €, les T3 282 086 à 348 626 €, les T4 349 194 à 432 227 € et les T5 491 374 € en TVA 20 %.
Villeurbanne est en zone A : le plafond de loyer intermédiaire 2026 est de 14,64 €/m² hors charges, corrigé d'un coefficient de surface. Pour le T2 de 46,12 m² relevé, le loyer maximal est de 751 € par mois hors charges. Le loyer de marché mesuré par l'observatoire local des loyers (13,55 €/m²) donne environ 625 € par mois : c'est ce montant, plus prudent, que nous retenons.
Sur le lot relevé, le rendement brut estimé est de 3,3 % (7 500 € de loyer par an pour 227 488 €), avant charges, taxe foncière et vacance. L'amortissement Jeanbrun s'y ajoute : 6 370 € déductibles par an, soit environ 3 007 € d'impôt en moins chaque année pour un foyer imposé à 30 % dont les revenus fonciers absorbent cette déduction.
Nexity annonce une livraison au 2e trimestre 2028 pour la tranche du lot relevé et au 3e trimestre 2028 pour les autres tranches. Le logement devra être mis en location dans les 12 mois suivant son achèvement pour ouvrir droit à l'amortissement Jeanbrun.
La ligne de bus 69 dessert la place des Buers, et les lignes C26 et 37 sont à environ 6 minutes à pied. Le tram (T1 et T4 à Croix-Luizet) et le métro A (Flachet) sont à plus d'un kilomètre. Le tram T9, attendu courant 2027, doit desservir une station Buers – Salengro.
Oui : les Buers sont un quartier prioritaire de la politique de la ville, et la résidence se situe en bordure de son périmètre. Le quartier fait l'objet d'un projet de renouvellement urbain conventionné avec l'ANRU en 2020 : réhabilitations, démolitions, logements neufs et pôle économique. Cela n'empêche pas l'investissement Jeanbrun, mais justifie une visite attentive.
Comparez DUA avec les autres programmes et avec son marché local :
Prix, loyer maximal, rendement et livraison : retrouvez tous les programmes neufs éligibles, filtrables par ville, zone et budget.
Voir tous nos programmes