Résidence Icade Promotion de la ZAC Nouveau Saint-Roch, entre le tram et la gare Saint-Roch : prix, loyer maximal, rendement estimé, note détaillée et points de vigilance.
Mis à jour le · Prix du lot relevé le 28 septembre 2026
Canopea, à Montpellier (34), commercialisé par Icade Promotion, obtient 82/100 dans notre classement du 28 septembre 2026 : 5 534 €/m² pour le T2 relevé, tram à 190 m et gare à 460 m, livraison prévue T2 2028 et rendement brut estimé de 3,2 %.
En bref : un emplacement central, avec le tram à moins de 200 m et la gare TGV à pied, un chantier engagé et un marché locatif tendu placent Canopea dans le haut de notre classement des programmes Jeanbrun. Le prix au m² est en revanche 22 % au-dessus de la moyenne du neuf dans l'Hérault, et le parking des T2 est vendu en supplément.
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Les caractéristiques du programme telles que publiées par le promoteur et le commercialisateur, consultées le 29 septembre 2026.
| Adresse | Rue Isabelle Eberhardt, 34000 Montpellier (quartier Nouveau Saint-Roch) |
|---|---|
| Promoteur | Icade Promotion |
| Commercialisation | Icade Promotion |
| Taille de la résidence | 88 à 89 logements selon les sources d'architecture, du T2 au T5, dans deux bâtiments reliés par un jardin central (jusqu'à R+10) ; 15 logements disponibles |
| Architecte | GRAAM (Stéphane Cozier et Mathias Romvos) |
| Prestations | Balcon ou terrasse pour chaque logement (de 17 à 82 m² sur les lots disponibles), jardin central, parking en sous-sol (inclus pour les T4 et T5, en supplément pour les T2), structure bois selon l'architecte, commerce en rez-de-chaussée |
| Zone ABC | Zone A |
| Énergie | RE2020, certification NF Habitat (NF Habitat HQE et label Bâtiments durables Occitanie selon l'architecte) ; DPE non publié |
| Livraison | Prévue au 2e trimestre 2028 |
| Chantier | Travaux démarrés au 4e trimestre 2025 |
| Dispositifs affichés | Loi Jeanbrun, PTZ, bail réel solidaire (BRS) |
Notre analyse porte sur un lot précis : un T2 de 39,57 m² (lot B17) au 1er étage, exposé nord, avec un balcon de 18,71 m², proposé à 219 000 € TVA 20 % (parking en supplément), soit 5 534 €/m². La moyenne des appartements neufs dans l'Hérault est de 4 530 €/m² (SDES, 2e trimestre 2026) : le lot se situe 22 % au-dessus.
| Typologie | Lots disponibles | Surface | Étages | Prix (TVA 20 %) |
|---|---|---|---|---|
| T2 | 7 | 37,42 à 42,08 m² | 1er au 9e | 219 000 à 306 000 € |
| T4 | 7 | 74,48 à 87,46 m² | 5e au 8e | 449 000 à 509 000 € |
| T5 duplex | 1 | 104,45 m² | 9e | 659 000 € |
15 logements (et un commerce) affichés par Icade le 29 septembre 2026, tous en TVA 20 % ; aucun T3 n'est disponible. Le parking est en supplément pour les T2, sans prix affiché. Pour les T4 et le T5, les fiches des lots indiquent le parking inclus, alors que la mention « hors parking » figure aussi à côté de leur prix : à faire confirmer. Aucune offre commerciale n'est affichée pour ce programme.
Les calculs ci-dessous portent sur le T2 relevé, loué en loyer intermédiaire, le niveau de loyer le plus courant en loi Jeanbrun.
Exemple : pour un foyer imposé dans la tranche à 30 %, dont les revenus fonciers absorbent l'amortissement, la déduction de 6 132 € réduit l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 %) d'environ 2 894 € par an.
Les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable à la revente : voir notre page sur l'amortissement Jeanbrun. Pour chiffrer votre cas avec vos charges, votre crédit et votre imposition, utilisez le simulateur Jeanbrun.
Le coefficient de surface avantage les petites surfaces : plus le logement est petit, plus le plafond au m² est élevé.
| Surface | Coefficient | Plafond au m² | Loyer mensuel max. HC |
|---|---|---|---|
| 37,42 m² | 1,200 | 17,57 € | 657 € |
| 39,57 m² (lot relevé) | 1,180 | 17,28 € | 684 € |
| 42,08 m² | 1,152 | 16,86 € | 709 € |
| 74,48 m² | 0,955 | 13,98 € | 1 041 € |
| 87,46 m² | 0,917 | 13,43 € | 1 174 € |
| 104,45 m² | 0,882 | 12,91 € | 1 349 € |
Calcul sur la surface habitable, assimilée à la surface utile (les balcons et terrasses en sont exclus). Sources : BOFiP BOI-BAREME-000017-20260310 ; loi n° 2026-103, art. 47.
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Canopea est situé rue Isabelle-Eberhardt, dans la ZAC Nouveau Saint-Roch, un quartier aménagé par la SERM pour la Ville de Montpellier près de la gare Saint-Roch, avec pour urbanistes Paul Chemetov et Emmanuel Nebout. La ZAC prévoit 1 200 logements, le parc René-Dumont (1,5 ha) et 30 000 m² de bureaux et de commerces.
La station de tramway Nouveau Saint-Roch (lignes 2 et 4) est à environ 150 à 190 m selon la mesure, la station Rondelet à moins de 300 m et la gare Montpellier Saint-Roch (TGV et TER) à environ 500 m. La résidence n'est pas située en quartier prioritaire : le plus proche, Lemasson – Croix d'Argent, est à près de 800 m.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Loyer de marché (T2 récemment loué) | 14,8 €/m² HC (OLL Montpellier 2025) |
| Plafond Jeanbrun d'un T2 de 42 m² | 16,87 €/m² · écart avec le marché : +14 % |
| Tension locative | Zone tendue, vacance 7,2 % |
| Prix moyen des appartements neufs | 4 530 €/m² (Hérault) |
Sources : observatoires locaux des loyers (base nationale 2025, sinon 2024) ou carte des loyers 2025 ; zonage des zones tendues (décret du 22/12/2025) ; INSEE, recensement 2022 (vacance à l'échelle de la commune) ; SDES, enquête ECLN, 2e trimestre 2026 ; BOFiP 2026.
Pour qui louer ? Montpellier compte 310 240 habitants, 67,1 % de ménages locataires et 54,8 % de personnes seules ; les 18-24 ans y sont 60 227, dont 76,5 % scolarisés (INSEE). La commune accueille 180 375 emplois, dont près de 11 000 au CHU. Les T2 du programme visent étudiants et jeunes actifs, les T4 et T5 des familles ; le locataire doit respecter les plafonds de ressources du loyer intermédiaire.
Pour comparer les marchés locaux, consultez nos guides « Où investir en loi Jeanbrun ».
Canopea est noté avec la même grille publique que les 25 programmes de notre comparatif. Voici le détail de chaque critère.
| Critère | Points | Justification |
|---|---|---|
| Loyer de marché / plafond | 25/25 | Le plafond Jeanbrun d'un T2 de 42 m² en zone A (16,87 €/m²) dépasse de 14 % le loyer médian de Montpellier (14,8 €/m²) : le plafond ne bride pas le loyer. |
| Tension locative | 13/15 | Montpellier est classée en zone tendue (8 pts) ; le taux de vacance des logements est de 7,2 % (5 pts). |
| Transports et emplacement | 20/20 | Tramway à moins de 500 m (12 pts) dans la ville-centre de la métropole (8 pts). |
| Prix au m² / neuf local | 6/15 | 5 534 €/m² pour le lot relevé, soit 22 % au-dessus de la moyenne du neuf dans l'Hérault (4 530 €/m²) : ratio entre 1,10 et 1,25. |
| Énergie | 6/10 | RE2020 confirmée (4 pts) et certification NF Habitat (2 pts) ; DPE non publié. |
| Livraison | 8/10 | Livraison prévue au 2e trimestre 2028, au premier semestre. |
| Transparence | 4/5 | Promoteur, adresse, prix et surface par lot publiés ; un point retiré car le nombre total de logements et le DPE ne sont pas communiqués. |
| Total | 82/100 | N° 4 du top 10 des programmes Jeanbrun. |
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Rappel des règles : conditions d'éligibilité et plafonds de loyers et de ressources du dispositif Jeanbrun.
Oui : Icade Promotion présente Canopea comme éligible au dispositif Jeanbrun. Il s'agit d'immeubles collectifs neufs vendus en VEFA, ce qui correspond aux conditions de l'article 31 du CGI, à condition d'acheter avant le 31 décembre 2028 et de louer le logement nu, en résidence principale, pendant au moins 9 ans. Faites confirmer par écrit l'éligibilité du lot que vous réservez.
Le T2 de 39,57 m² relevé le 28 septembre 2026 coûte 219 000 € TVA 20 %, parking en supplément, soit 5 534 €/m², 22 % au-dessus du prix moyen du neuf dans l'Hérault (4 530 €/m²). D'après la grille des lots disponibles, les T2 coûtent 219 000 à 306 000 €, les T4 449 000 à 509 000 € et les T5 duplex 659 000 € en TVA 20 %.
Montpellier est en zone A : le plafond de loyer intermédiaire 2026 est de 14,64 €/m² hors charges, corrigé d'un coefficient de surface. Pour le T2 de 39,57 m² relevé, le loyer maximal est de 684 € par mois hors charges. Le loyer de marché mesuré par l'observatoire local des loyers (14,8 €/m²) donne environ 586 € par mois : c'est ce montant, plus prudent, que nous retenons.
Sur le lot relevé, le rendement brut estimé est de 3,2 % (7 032 € de loyer par an pour 219 000 €), avant charges, taxe foncière et vacance. L'amortissement Jeanbrun s'y ajoute : 6 132 € déductibles par an, soit environ 2 894 € d'impôt en moins chaque année pour un foyer imposé à 30 % dont les revenus fonciers absorbent cette déduction.
Icade annonce une livraison au 2e trimestre 2028 ; les travaux ont démarré au 4e trimestre 2025. Le logement devra être mis en location dans les 12 mois suivant son achèvement pour ouvrir droit à l'amortissement Jeanbrun.
La station de tramway Nouveau Saint-Roch, desservie par les lignes 2 et 4, est à moins de 200 m, et la station Rondelet à moins de 300 m. La gare Montpellier Saint-Roch, desservie par les TGV et les TER, est à environ 500 m à pied.
C'est un quartier créé par la Ville de Montpellier et son aménageur, la SERM, à proximité de la gare Saint-Roch. Il prévoit 1 200 logements, le parc René-Dumont de 1,5 hectare et 30 000 m² de bureaux et de commerces. La résidence Canopea n'est pas située en quartier prioritaire.
Comparez Canopea avec les autres programmes et avec son marché local :
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