Résidence Le Belvédère de Nexity et Cogedim, dans la ZAC Garonne Eiffel, sur la rive droite face au centre historique : prix, loyer maximal, rendement estimé, note détaillée et points de vigilance.
Mis à jour le · Prix du lot relevé le 28 septembre 2026
BordoTempo (Le Belvédère), à Bordeaux (33), commercialisé par Nexity et développé par Nexity en copromotion avec Altarea Cogedim, obtient 80/100 dans notre classement du 28 septembre 2026 : 4 969 €/m² pour le T2 relevé, tram A accessible, livraison prévue T3-T4 2028 et rendement brut estimé de 3,3 %.
En bref : un T2 avec terrasse et parking à 209 000 €, un prix proche de la moyenne du neuf en Gironde et un quartier en plein développement placent BordoTempo dans notre classement des programmes Jeanbrun. Le tram est à environ 1 km et la livraison n'interviendra qu'à la fin de 2028. Surtout, le lot relevé n'est pas marqué éligible au dispositif dans les données du promoteur : faites vérifier ce point avant toute réservation.
Saisissez le prix du lot qui vous intéresse, Bordeaux comme commune et le loyer intermédiaire pour estimer votre amortissement et votre économie d'impôt sur 9 ans.
Les caractéristiques du programme telles que publiées par le promoteur et le commercialisateur, consultées le 29 septembre 2026.
| Adresse | 51 rue de la Garonne, 33100 Bordeaux (quartier Deschamps-Belvédère (rive droite)) |
|---|---|
| Promoteur | Nexity en copromotion avec Altarea Cogedim |
| Commercialisation | Nexity et Cogedim |
| Taille de la résidence | 23 lots disponibles du 2 au 5 pièces (42 à 101 m²) dans le bâtiment BordoTempo, l'un des trois bâtiments de l'îlot EB2A (544 logements au total, dont 380 pour étudiants) |
| Architecte | Atelier Cambium |
| Prestations | Terrasse, balcon ou loggia pour chaque logement, une place de parking en sous-sol incluse, local vélos, aire de jeux, porte blindée, vidéophone, volets roulants ; pas de cave |
| Zone ABC | Zone A |
| Énergie | RE2020, certification NF Habitat HQE ; DPE non publié |
| Livraison | 4e trimestre 2028 selon Nexity, à partir du 3e trimestre 2028 selon Cogedim |
| Chantier | En travaux (lancés au printemps 2026) |
| Dispositifs affichés | Loi Jeanbrun, LMNP, PTZ, logement locatif intermédiaire (LLI) |
Notre analyse porte sur un lot précis : un T2 de 42,06 m² (lot 3201) au 2e étage, exposé sud, avec une terrasse d'environ 7 m², proposé à 209 000 € TVA 20 % (terrasse et parking inclus), soit 4 969 €/m². La moyenne des appartements neufs en Gironde est de 4 555 €/m² (SDES, 2e trimestre 2026) : le lot se situe 9 % au-dessus.
| Typologie | Lots disponibles | Surface | Étages | Prix (TVA 20 %) |
|---|---|---|---|---|
| T2 | 4 | 42,06 à 54,48 m² | 2e au 8e | 209 000 à 250 000 € |
| T3 | 13 | 61,82 à 75,43 m² | 1er au 9e | 273 000 à 340 000 € |
| T4 | 4 | 85,05 à 90,32 m² | 5e au 9e | 376 000 à 439 000 € |
| T5 | 2 | 95,00 à 100,64 m² | 7e et 9e | 445 000 à 449 000 € |
23 lots affichés par Nexity le 29 septembre 2026, prix TVA 20 % ; Cogedim affiche le même nombre de lots avec deux références différentes. Chaque appartement comprend une place de parking en sous-sol ; 12 places supplémentaires sont vendues de 10 000 à 20 000 €. L'offre en cours (frais de notaire offerts, ou remise de 5 000 € sur un T2 à 12 500 € sur les grands logements) s'arrête le 30 septembre 2026.
Les calculs ci-dessous portent sur le T2 relevé, loué en loyer intermédiaire, le niveau de loyer le plus courant en loi Jeanbrun.
Exemple : pour un foyer imposé dans la tranche à 30 %, dont les revenus fonciers absorbent l'amortissement, la déduction de 5 852 € réduit l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 %) d'environ 2 762 € par an.
Les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable à la revente : voir notre page sur l'amortissement Jeanbrun. Pour chiffrer votre cas avec vos charges, votre crédit et votre imposition, utilisez le simulateur Jeanbrun.
Le coefficient de surface avantage les petites surfaces : plus le logement est petit, plus le plafond au m² est élevé.
| Surface | Coefficient | Plafond au m² | Loyer mensuel max. HC |
|---|---|---|---|
| 42,06 m² (lot relevé) | 1,152 | 16,86 € | 709 € |
| 54,48 m² | 1,049 | 15,35 € | 836 € |
| 61,82 m² | 1,007 | 14,75 € | 912 € |
| 75,43 m² | 0,952 | 13,94 € | 1 051 € |
| 85,05 m² | 0,923 | 13,52 € | 1 150 € |
| 90,32 m² | 0,910 | 13,33 € | 1 204 € |
| 95,00 m² | 0,900 | 13,18 € | 1 252 € |
| 100,64 m² | 0,889 | 13,01 € | 1 310 € |
Calcul sur la surface habitable, assimilée à la surface utile (les balcons et terrasses en sont exclus). Sources : BOFiP BOI-BAREME-000017-20260310 ; loi n° 2026-103, art. 47.
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BordoTempo est situé au 51 rue de la Garonne, dans le quartier Deschamps-Belvédère, sur la rive droite de Bordeaux. Il fait partie de la ZAC Garonne Eiffel, aménagée par l'établissement public Bordeaux Euratlantique dans le cadre d'une opération d'intérêt national : 128 hectares, 21 000 habitants et 11 000 emplois visés, avec le label ÉcoQuartier (étape 2). Le quartier dispose déjà d'un groupe scolaire de 18 classes livré en 2022, de deux lycées, d'un gymnase, du jardin sportif Suzanne-Lenglen et du parc aux Angéliques.
L'arrêt de bus Belvédère (lignes 24 et 31, bus de nuit) est à moins de 100 m et l'arrêt Pont Saint-Jean (lignes 24, 25, 28 et 60) à environ 200 m ; la navette fluviale Bat³ s'arrête à environ 350 m. La station Stalingrad du tram A est à environ 1 km à pied (14 minutes), la gare Saint-Jean à environ 1,6 km. La résidence n'est pas située en quartier prioritaire : le plus proche, Jean-Jaurès à Floirac, est à environ 360 m.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Loyer de marché (T2 récemment loué) | 13,7 €/m² HC (OLL agglomération bordelaise 2024) |
| Plafond Jeanbrun d'un T2 de 42 m² | 16,87 €/m² · écart avec le marché : +23 % |
| Tension locative | Zone tendue, vacance 7,1 % |
| Prix moyen des appartements neufs | 4 555 €/m² (Gironde) |
Sources : observatoires locaux des loyers (base nationale 2025, sinon 2024) ou carte des loyers 2025 ; zonage des zones tendues (décret du 22/12/2025) ; INSEE, recensement 2022 (vacance à l'échelle de la commune) ; SDES, enquête ECLN, 2e trimestre 2026 ; BOFiP 2026.
Pour qui louer ? À Bordeaux, 64,9 % des ménages sont locataires et 55,4 % sont composés d'une seule personne ; les 25-39 ans représentent 25,5 % de la population et les 15-24 ans 19,7 % (INSEE). Les T2 visent les jeunes actifs, attirés par les emplois créés dans le quartier Euratlantique, les T3 et plus les familles ; le locataire doit respecter les plafonds de ressources du loyer intermédiaire.
Éligibilité du lot relevé à vérifier : dans les données de la page Nexity, le lot 3201 (comme le lot 3601) n'est pas marqué éligible à la loi Jeanbrun, contrairement aux 21 autres lots, alors que le dispositif est affiché pour le programme. Faites confirmer par écrit l'éligibilité du lot avant toute réservation ; nos calculs restent représentatifs d'un T2 éligible comparable du programme.
Pour situer ce programme dans son marché, consultez notre guide investir en loi Jeanbrun à Bordeaux.
BordoTempo (Le Belvédère) est noté avec la même grille publique que les 25 programmes de notre comparatif. Voici le détail de chaque critère.
| Critère | Points | Justification |
|---|---|---|
| Loyer de marché / plafond | 25/25 | Le plafond Jeanbrun d'un T2 de 42 m² en zone A (16,87 €/m²) dépasse de 23 % le loyer médian de l'agglomération bordelaise (13,7 €/m²) : le plafond ne bride pas le loyer. |
| Tension locative | 13/15 | Bordeaux est classée en zone tendue (8 pts) ; le taux de vacance des logements est de 7,1 % (5 pts). |
| Transports et emplacement | 17/20 | Tram A à environ 1 km, à la limite du seuil (9 pts), dans la ville-centre de la métropole (8 pts). |
| Prix au m² / neuf local | 9/15 | 4 969 €/m² pour le lot relevé, terrasse et parking compris, soit 9 % au-dessus de la moyenne du neuf en Gironde (4 555 €/m²) : ratio entre 1,00 et 1,10. |
| Énergie | 6/10 | RE2020 confirmée (4 pts) et certification NF Habitat HQE (2 pts) ; DPE non publié. |
| Livraison | 6/10 | Livraison prévue au 3e ou au 4e trimestre 2028, au second semestre. |
| Transparence | 4/5 | Promoteurs, adresse, prix et surface par lot publiés ; un point retiré pour la date de livraison différente chez Nexity et Cogedim. |
| Total | 80/100 | N° 6 du top 10 des programmes Jeanbrun. |
Saisissez le prix du lot qui vous intéresse, Bordeaux comme commune et le loyer intermédiaire pour estimer votre amortissement et votre économie d'impôt sur 9 ans.
Rappel des règles : conditions d'éligibilité et plafonds de loyers et de ressources du dispositif Jeanbrun.
Nexity et Cogedim présentent le programme comme éligible au dispositif Jeanbrun : il s'agit d'un immeuble collectif neuf vendu en VEFA, ce qui correspond aux conditions de l'article 31 du CGI. Mais l'éligibilité se joue lot par lot : dans les données de Nexity, 21 lots sur 23 sont marqués éligibles, pas le T2 que nous avons relevé. Faites confirmer par écrit l'éligibilité du lot que vous réservez.
Le T2 de 42,06 m² relevé le 28 septembre 2026 coûte 209 000 € TVA 20 %, terrasse et parking inclus, soit 4 969 €/m², 9 % au-dessus du prix moyen du neuf en Gironde (4 555 €/m²). D'après la grille des lots disponibles, les T2 coûtent 209 000 à 250 000 €, les T3 273 000 à 340 000 €, les T4 376 000 à 439 000 € et les T5 445 000 à 449 000 € en TVA 20 %.
Bordeaux est en zone A : le plafond de loyer intermédiaire 2026 est de 14,64 €/m² hors charges, corrigé d'un coefficient de surface. Pour le T2 de 42,06 m² relevé, le loyer maximal est de 709 € par mois hors charges. Le loyer de marché mesuré par l'observatoire local des loyers (13,7 €/m²) donne environ 576 € par mois : c'est ce montant, plus prudent, que nous retenons.
Sur le lot relevé, le rendement brut estimé est de 3,3 % (6 912 € de loyer par an pour 209 000 €), avant charges, taxe foncière et vacance. L'amortissement Jeanbrun s'y ajoute : 5 852 € déductibles par an, soit environ 2 762 € d'impôt en moins chaque année pour un foyer imposé à 30 % dont les revenus fonciers absorbent cette déduction.
Nexity annonce une livraison au 4e trimestre 2028, Cogedim à partir du 3e trimestre 2028 ; les travaux ont été lancés au printemps 2026. Le logement devra être mis en location dans les 12 mois suivant son achèvement pour ouvrir droit à l'amortissement Jeanbrun.
Les lignes de bus 24 et 31 s'arrêtent à moins de 100 m, et les lignes 25, 28 et 60 au Pont Saint-Jean, à environ 200 m. La navette fluviale Bat³ est à environ 350 m. La station Stalingrad du tram A est à environ 1 km à pied et la gare Saint-Jean à environ 1,6 km.
C'est un quartier de 128 hectares sur la rive droite de Bordeaux, aménagé par l'établissement public Bordeaux Euratlantique dans le cadre d'une opération d'intérêt national. Il vise 21 000 habitants et 11 000 emplois, et a obtenu le label ÉcoQuartier. La résidence BordoTempo n'est pas située en quartier prioritaire.
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