Résidence Pierreval de l'écoquartier de l'Ancre de Lune, à 300 m de la gare : prix, loyer maximal, rendement estimé, note détaillée et points de vigilance.
Mis à jour le · Prix du lot relevé le 28 septembre 2026
Arcadia, à Trilport (77), commercialisé par Valority et développé par Groupe Pierreval (selon une source tierce), obtient 72/100 dans notre classement du 28 septembre 2026 : environ 4 565 €/m² pour le T2 relevé, gare à 300 m, livraison prévue T4 2028 et rendement brut estimé de 4,6 %.
En bref : Arcadia obtient la meilleure note énergie de notre classement des programmes Jeanbrun (DPE A visé), un ticket d'entrée sous 200 000 € et une gare à 4 minutes à pied avec une liaison directe vers Paris. Sa principale inconnue est le loyer : Trilport n'a pas d'observatoire des loyers et son parc locatif est réduit, ce qui rend le plafond Jeanbrun difficile à confronter au marché.
Saisissez le prix du lot qui vous intéresse, Trilport comme commune et le loyer intermédiaire pour estimer votre amortissement et votre économie d'impôt sur 9 ans.
Les caractéristiques du programme telles que publiées par le promoteur et le commercialisateur, consultées le 29 septembre 2026.
| Adresse | 6 rue Simone Veil, 77470 Trilport (Seine-et-Marne) |
|---|---|
| Promoteur | Pierreval (société de programme SCCV Trilport L'Ancre de Lune) |
| Commercialisation | Pierreval en direct ; Valority pour les investisseurs |
| Taille de la résidence | 50 appartements du 2 au 4 pièces en immeuble collectif (Pierreval) ; Valority propose des T2 et T3 en Jeanbrun |
| Prestations | Balcon pour chaque lot affiché, parking sécurisé (inclus pour les T3 et T4 affichés), local vélos, ascenseur, volets roulants électriques, chauffage collectif par pompe à chaleur hybride, façades en bois biosourcé |
| Zone ABC | Zone A |
| Énergie | DPE A visé (Valority) ; RE2020 seuil 2025 et BBC selon Valority et les portails, seuil 2028 avec labels BBCA et Bâtiment biosourcé selon Pierreval |
| Livraison | 4e trimestre 2028 (décembre 2028 selon Valority) |
| Chantier | Travaux en cours |
| Dispositifs affichés | Loi Jeanbrun, PTZ |
Notre analyse porte sur un lot précis : un T2 de 38,99 m², proposé à environ 178 000 € TVA 20 % (prix et surface « à partir de » relevés sur une source tierce ; dès 191 800 € chez Valority), soit environ 4 565 €/m². La moyenne des appartements neufs en Seine-et-Marne est de 4 536 €/m² (SDES, 2e trimestre 2026) : le lot se situe 1 % au-dessus.
| Typologie | Lots disponibles | Surface | Étages | Prix (TVA 20 %) |
|---|---|---|---|---|
| T2 | 1 | 38,99 m² | 1er | 178 000 € |
| T3 | 1 | 56,89 m² | 1er | 229 000 € |
| T4 | 1 | 74,79 m² | 1er | 267 000 € |
Lots affichés sur superneuf.com le 29 septembre 2026 (un par typologie, pas le stock complet) ; le T2 correspond au lot relevé : 1er étage, orienté nord-ouest, balcon de 5,75 m².Le taux de TVA n'est pas indiqué ; Trilport ne compte aucun quartier prioritaire, la TVA réduite « ANRU » ne s'y applique donc pas. Parking inclus pour le T3 et le T4, non mentionné pour le T2. Pierreval déduit de ses prix une remise de 2 000 € par pièce (offre « Nouvel élan » jusqu'au 31 octobre 2026, avec frais de notaire offerts) : le T4 y est affiché 259 000 €. Valority affiche des T2 « à partir de 191 800 € », sans lot identifié.
Les calculs ci-dessous portent sur le T2 relevé, loué en loyer intermédiaire, le niveau de loyer le plus courant en loi Jeanbrun.
Exemple : pour un foyer imposé dans la tranche à 30 %, dont les revenus fonciers absorbent l'amortissement, la déduction de 4 984 € réduit l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 %) d'environ 2 352 € par an.
Les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable à la revente : voir notre page sur l'amortissement Jeanbrun. Pour chiffrer votre cas avec vos charges, votre crédit et votre imposition, utilisez le simulateur Jeanbrun.
Le coefficient de surface avantage les petites surfaces : plus le logement est petit, plus le plafond au m² est élevé.
| Surface | Coefficient | Plafond au m² | Loyer mensuel max. HC |
|---|---|---|---|
| 38,99 m² (lot relevé) | 1,187 | 17,38 € | 678 € |
| 56,89 m² | 1,034 | 15,14 € | 861 € |
| 74,79 m² | 0,954 | 13,97 € | 1 045 € |
Calcul sur la surface habitable, assimilée à la surface utile (les balcons et terrasses en sont exclus). Sources : BOFiP BOI-BAREME-000017-20260310 ; loi n° 2026-103, art. 47.
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Arcadia fait partie de la ZAC écoquartier de l'Ancre de Lune, une opération de 8 hectares menée par Grand Paris Aménagement à proximité directe de la gare, qui prévoit 460 logements dont 40 % de logements sociaux ; le projet est labellisé ÉcoQuartier (étape 2). La gare de Trilport, sur la ligne P du Transilien, est à 273 m à pied (environ 4 minutes) ; Paris-Est est à une trentaine de minutes selon l'aménageur. Le centre de Meaux est à 5,7 km par la route, Marne-la-Vallée à une trentaine de kilomètres.
Trilport ne compte aucun quartier prioritaire de la politique de la ville.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Loyer de marché (T2 récemment loué) | Pas d'observatoire local ; 18,64 €/m² charges comprises (carte des loyers 2025, T1-T2) |
| Plafond Jeanbrun d'un T2 de 42 m² | 16,87 €/m² · écart avec le marché : ≈ −9 % (comparaison indicative) |
| Tension locative | Zone tendue, vacance 5,3 % |
| Prix moyen des appartements neufs | 4 536 €/m² (Seine-et-Marne) |
Sources : observatoires locaux des loyers (base nationale 2025, sinon 2024) ou carte des loyers 2025 ; zonage des zones tendues (décret du 22/12/2025) ; INSEE, recensement 2022 (vacance à l'échelle de la commune) ; SDES, enquête ECLN, 2e trimestre 2026 ; BOFiP 2026.
Pour qui louer ? Trilport est une commune familiale de 5 146 habitants où les propriétaires dominent : 74 % des ménages, contre 24,6 % de locataires, et seulement 21,4 % d'appartements (INSEE). 90 % des actifs travaillent hors de la commune. La demande locative vise donc surtout des navetteurs vers Meaux ou Paris et de jeunes ménages ; la faible profondeur du marché locatif est à prendre en compte.
Loyer de marché incertain : aucun observatoire local des loyers ne couvre Trilport. La carte des loyers 2025 indique 18,64 €/m² charges comprises pour les annonces de T1-T2 (15,74 €/m² tous appartements confondus), un niveau proche du plafond Jeanbrun une fois les charges retirées. Interrogez des agences locales sur les loyers réellement obtenus pour un T2 neuf avant de réserver.
Pour situer ce programme dans son marché, consultez notre guide investir en loi Jeanbrun à Paris et l'Île-de-France.
Arcadia est noté avec la même grille publique que les 25 programmes de notre comparatif. Voici le détail de chaque critère.
| Critère | Points | Justification |
|---|---|---|
| Loyer de marché / plafond | 14/25 | Pas d'observatoire local des loyers : 14 pts selon la règle appliquée sans observatoire. La carte des loyers 2025 (T1-T2, 18,64 €/m² charges comprises) place le plafond d'un T2 de 42 m² (16,87 €/m²) environ 9 % en dessous : comparaison indicative, les loyers d'annonce incluant les charges. |
| Tension locative | 15/15 | Trilport est classée en zone tendue (8 pts) ; le taux de vacance des logements est de 5,3 % (7 pts), le plus faible du top 10. |
| Transports et emplacement | 16/20 | Gare Transilien à moins de 500 m (12 pts) dans une commune périurbaine (4 pts). |
| Prix au m² / neuf local | 9/15 | Environ 4 565 €/m² pour le T2 relevé, soit 1 % au-dessus de la moyenne du neuf en Seine-et-Marne (4 536 €/m²) : ratio entre 1,00 et 1,10. |
| Énergie | 10/10 | RE2020 (4 pts), DPE A visé (4 pts) et label BBC (2 pts) : note maximale. |
| Livraison | 6/10 | Livraison prévue en décembre 2028, au second semestre. |
| Transparence | 2/5 | Trois points retirés : promoteur non nommé sur la page du commercialisateur, prix et surface « à partir de » sans lot identifié, écarts de prix et de norme énergétique entre les sources. |
| Total | 72/100 | N° 10 du top 10 des programmes Jeanbrun. |
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Rappel des règles : conditions d'éligibilité et plafonds de loyers et de ressources du dispositif Jeanbrun.
Oui : Valority et Pierreval présentent Arcadia comme éligible au dispositif Jeanbrun. Il s'agit d'un immeuble collectif neuf de 50 appartements vendu en VEFA, ce qui correspond aux conditions de l'article 31 du CGI, à condition d'acheter avant le 31 décembre 2028 et de louer le logement nu, en résidence principale, pendant au moins 9 ans. Faites confirmer par écrit l'éligibilité du lot que vous réservez.
Le T2 de 38,99 m² relevé le 28 septembre 2026 coûte environ 178 000 € TVA 20 %, soit environ 4 565 €/m², 1 % au-dessus du prix moyen du neuf en Seine-et-Marne (4 536 €/m²). D'après la grille des lots disponibles, les T2 coûtent 178 000 €, les T3 229 000 € et les T4 267 000 € en TVA 20 %.
Trilport est en zone A : le plafond de loyer intermédiaire 2026 est de 14,64 €/m² hors charges, corrigé d'un coefficient de surface. Pour le T2 de 38,99 m² relevé, le loyer maximal est de 678 € par mois hors charges. Faute d'observatoire local des loyers, nous retenons ce plafond dans nos calculs, sans garantie qu'il soit atteignable.
Sur le lot relevé, le rendement brut estimé est de 4,6 % (8 136 € de loyer par an pour environ 178 000 €), avant charges, taxe foncière et vacance. L'amortissement Jeanbrun s'y ajoute : 4 984 € déductibles par an, soit environ 2 352 € d'impôt en moins chaque année pour un foyer imposé à 30 % dont les revenus fonciers absorbent cette déduction.
La livraison est annoncée au 4e trimestre 2028 (décembre 2028 selon Valority) ; les travaux sont en cours. Le logement devra être mis en location dans les 12 mois suivant son achèvement pour ouvrir droit à l'amortissement Jeanbrun.
Arcadia est construit par le promoteur Pierreval, qui le commercialise en direct. Il est aussi proposé aux investisseurs par Valority, une enseigne du même groupe que Maslow.
Aucun observatoire local des loyers ne couvre Trilport. La carte des loyers 2025 du ministère du Logement indique 18,64 €/m² charges comprises pour les annonces d'appartements T1-T2, et 15,74 €/m² tous appartements confondus. En loi Jeanbrun, le loyer d'un T2 de 39 m² est plafonné à 17,38 €/m² hors charges, soit 678 € par mois : un niveau cohérent avec le marché, à confirmer auprès d'agences locales.
Comparez Arcadia avec les autres programmes et avec son marché local :
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