Critères d'éligibilité, engagements de location, exigences de travaux et formalités fiscales : tout comprendre avant d'investir.
Le dispositif Jeanbrun offre des avantages fiscaux significatifs, mais leur obtention est soumise au respect strict de plusieurs conditions. Avant de vous engager, il est essentiel de comprendre les critères d'éligibilité, les obligations de location, les exigences de travaux (pour l'ancien) et les formalités fiscales à accomplir.
Cette page détaille l'ensemble des conditions à remplir pour bénéficier de l'amortissement fiscal prévu par la loi Jeanbrun — et les conséquences en cas de non-respect.
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Le dispositif est accessible à un large éventail d'investisseurs :
Le bien doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif. Les maisons individuelles ne sont pas éligibles au dispositif.
L'acquisition (ou le dépôt de permis de construire) doit être réalisé entre la publication de la LF 2026 et le 31 décembre 2028.
Le bien peut être neuf (VEFA, construction), ou ancien avec travaux représentant au moins 30 % du prix d'achat.
Exemple : si vous achetez un bien en VEFA en mars 2027 ou un logement ancien avec travaux en juin 2026, vous êtes éligible au dispositif — à condition de respecter l'ensemble des critères de performance et de travaux détaillés ci-dessous.
Le bénéfice de l'amortissement fiscal est conditionné à un engagement de location de 9 ans minimum. Cet engagement est la contrepartie directe de l'avantage fiscal accordé.
Le logement ne peut pas être loué à :
Location effective et continue : le bien doit être occupé par un locataire durant toute la période d'engagement. Toute vacance locative prolongée non justifiée peut remettre en cause le bénéfice de l'amortissement.
Délai de mise en location : le bail doit prendre effet dans les 12 mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble (ou d'achèvement des travaux pour l'ancien), ou de son acquisition si elle est postérieure.
Si vous investissez dans un logement ancien, des travaux importants sont exigés pour bénéficier du dispositif Jeanbrun.
Travaux transformant en profondeur le logement : remise aux normes, restructuration complète, remplacement des équipements essentiels.
Travaux dont l'ampleur est telle que le bien est juridiquement assimilé à un immeuble neuf après leur réalisation.
Isolation, remplacement du système de chauffage, menuiseries… tous les travaux concourant à l'atteinte d'un DPE classe A ou B.
Seuil de 30 % : les travaux doivent représenter au minimum 30 % du prix d'acquisition du logement. En dessous de ce seuil, le bien n'est pas éligible au volet ancien du dispositif Jeanbrun.
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Au-delà du volume de travaux, le dispositif impose une exigence environnementale stricte : le logement rénové doit atteindre un DPE de classe A ou B après travaux.
L'objectif du gouvernement est de promouvoir des logements à faible consommation énergétique, en cohérence avec les engagements climatiques nationaux. Seuls les logements rénovés aux standards écologiques les plus élevés peuvent bénéficier de l'amortissement fiscal.
Classe A : consommation < 70 kWh/m²/an
Classe B : consommation de 70 à 110 kWh/m²/an
Les classes C à G ne sont pas éligibles au dispositif.
Conservez vos justificatifs : les DPE avant et après travaux, ainsi que toutes les factures de rénovation énergétique, doivent être conservés pendant toute la durée de l'engagement et au-delà, en cas de contrôle de l'administration fiscale.
Pour bénéficier de l'amortissement, le propriétaire doit respecter des plafonds de loyer et s'assurer que les ressources du locataire ne dépassent pas certains seuils. Ces plafonds varient selon la zone géographique et la catégorie de location choisie.
| Zone | Intermédiaire (€/m²) | Social (€/m²) | Très social (€/m²) |
|---|---|---|---|
| A bis | 19,51 € | 13,68 € | 10,93 € |
| A | 14,49 € | 10,17 € | 8,12 € |
| B1 | 11,68 € | 8,20 € | 6,55 € |
| B2 | 10,15 € | 7,12 € | 5,69 € |
| C | 10,15 € | 6,15 € | 4,91 € |
Les ressources du locataire sont appréciées à la date de conclusion du bail, sur la base des revenus fiscaux de référence. Les seuils précis sont fixés par décret chaque année et varient selon la composition du foyer du locataire et la zone géographique.
Le choix de la catégorie de location (intermédiaire, sociale, très sociale) a un impact direct sur votre rentabilité : un loyer plus bas est compensé par un taux d'amortissement plus élevé. L'investisseur doit arbitrer entre revenus locatifs et avantage fiscal.
L'investisseur doit opter pour le dispositif Jeanbrun lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure). Cette option déclenche le bénéfice de l'amortissement fiscal.
Irrévocabilité : une fois l'option exercée, elle est définitive pour le logement considéré. Vous ne pourrez pas revenir en arrière, changer de régime fiscal ou renoncer à l'engagement en cours de route. Assurez-vous de bien comprendre toutes les implications avant de cocher cette case sur votre déclaration.
Chaque année pendant les 9 ans d'engagement, vous devrez déclarer vos revenus fonciers via la déclaration n° 2044 (ou n° 2044 spéciale selon votre situation). L'amortissement y sera déduit conformément aux taux applicables à votre catégorie de location.
À noter : les modalités précises de déclaration seront communiquées par l'administration fiscale après l'adoption définitive de la loi de finances 2026. Rapprochez-vous de votre centre des impôts ou d'un expert-comptable pour être accompagné.
Le non-respect de l'un des engagements entraîne des conséquences fiscales lourdes. Il est essentiel d'en être conscient avant de s'engager dans le dispositif.
En cas de manquement (rupture de l'engagement de location, dépassement des plafonds, vacance locative non justifiée…), le revenu net foncier de l'année concernée est majoré du montant total des amortissements déduits depuis le début de l'engagement.
Concrètement, ce montant est divisé par le nombre d'années pendant lesquelles l'amortissement a été pratiqué, puis ajouté au revenu global avec application du système du quotient.
Un investisseur a déduit 7 000 € d'amortissement par an pendant 5 ans avant de rompre son engagement.
La majoration ne s'applique pas dans les situations suivantes :
Invalidité de 2e ou 3e catégorie du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune.
Licenciement du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune.
Décès du contribuable ou de l'un des époux. Le conjoint survivant peut reprendre le dispositif pour la durée restante.
En résumé, pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, votre investissement doit respecter ces conditions :
Consultez nos pages dédiées pour approfondir chaque aspect du dispositif :
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Non, le dispositif Jeanbrun est exclusif pour un même logement. Pour le volet neuf, il est incompatible avec le dispositif Cosse. Pour le volet ancien, il ne peut pas être cumulé avec les dispositifs Malraux, Cosse, Denormandie et Loc'Avantages. En revanche, vous pouvez appliquer le dispositif sur plusieurs logements distincts.
Les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition et correspondre à l'une des catégories suivantes : travaux concourant à la production d'un immeuble neuf, ou travaux de réhabilitation lourde au sens de l'article 150 U du CGI. Les simples travaux d'embellissement ou d'entretien courant ne suffisent pas.
La meilleure approche est de faire réaliser un audit énergétique avant l'acquisition. Un diagnostiqueur certifié évaluera la performance actuelle du logement et identifiera les travaux nécessaires pour atteindre la classe A ou B. Cela vous permettra d'estimer le budget de rénovation et de vérifier la faisabilité du projet.
Non. Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal de l'investisseur, ni à un ascendant, descendant, ou allié jusqu'au deuxième degré inclus. Si le bien est détenu via une SCI, la location à un associé ou à un membre du foyer d'un associé exclut ce dernier du bénéfice de la déduction.
La vente du bien avant la fin de l'engagement de 9 ans constitue une rupture d'engagement. Le montant total des amortissements déduits sera réintégré dans votre revenu imposable l'année de la vente, sauf en cas d'exonération (invalidité, licenciement, décès).
Un expert en gestion de patrimoine peut valider la faisabilité de votre projet et vérifier votre éligibilité au dispositif Jeanbrun.
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